万通地产误判杭州楼市 或计提6亿元减值

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《每日经济新闻(博客,微博)》记者注意到，万通地产杭州上园项目如果下折20%，将亏损4.7亿元；杭州万通中心项目中的酒店式公寓项目若下折10%，将亏损1.2亿元。据普华永道测算，上述两个项目总计提减值预计为5.9亿元到6.2亿元。这与2014年业内宣称房企即便售价下折30%仍有利润可赚的市场环境，已不可同日而语。
                        刚刚（1月13日）发布2015年度业绩预亏公告，万通地产(600246,股吧)就收到了来自上证所的问询函。
虽然回复有些姗姗来迟，但还是揭开了万通地产杭州（楼盘）两个项目操盘失误且连累整体业绩预亏的现实。1月22日，万通地产发布回复公告称，公司对2015年杭州楼市看涨，坚持售价不调及两年去化，但2015年四季度相关区域竞品楼盘集体降价，致公司杭州两个项目不得不计提减值准备。
《每日经济新闻(博客,微博)》记者注意到，万通地产杭州上园项目如果下折20%，将亏损4.7亿元；杭州万通中心项目中的酒店式公寓项目若下折10%，将亏损1.2亿元。据普华永道测算，上述两个项目总计提减值预计为5.9亿元到6.2亿元。这与2014年业内宣称房企即便售价下折30%仍有利润可赚的市场环境，已不可同日而语。
公开承认误判杭州楼市
1月22日，万通地产回复上证所的问询公告，公开承认其对杭州楼市判断“失误”。
万通地产的判断逻辑是，2015年杭州楼市体现出供应量增长、成交量增长、市场热度上升、板块差异明显、大型房企竞争激烈等特征，加上一系列降准降息等刺激楼市政策的出台及2016年G20峰会在杭州召开等有利因素，当地楼市成交将呈上升趋势。基于此，万通地产2015年前三季度并未对售价进行调整，坚持认为相关项目去化周期在两年左右。
然而，市场并未朝着万通地产预想的方向发展。万通地产表示，2015年四季度，公司杭州两个项目（杭州上园项目和杭州万通中心项目）所在区域市场库存量仍在上升，去库存压力持续加大。2015年底，中央提出房企适当降低商品住房价格以加快去库存速度，传递出对楼市高库存担忧的信号。除了宏观层面的悲观情绪弥漫，上述项目所在区域的竞品楼盘也集体加入降价潮，试图以价换量谋突围。
万通地产认为，这给公司上述两个项目的定价带来了直接冲击和影响，虽然公司及时调整上述两个项目的销售策略，作出降低售价、缩短去库存周期，快速回笼资金的策略，但新的销售定价低于存货成本，按照相关会计准侧，需计提减值准备。
公开资料显示，已竣工的杭州万通中心写字楼的单方成本约2万元/平方米，精装修的酒店式公寓单方成本约2.2万元/平方米，而尚未完工的杭州上园项目住宅单方成本约1.8万元/平方米到1.9万元/平方米。
《每日经济新闻》记者注意到，从万通地产以往财报来看，公司杭州上园项目51%权益的楼面地价为9230元/平方米，杭州万通中心49%权益的楼面地价为6380元/平方米。对比来看，杭州上园项目的地价成本已接近项目单价总成本的50%。2013年万通拿下该地块时曾历经了44轮争夺，溢价不菲。
　或致公司亏损6亿
截至2015年底，万通地产为上述两个项目累计投入资金30亿元，其中杭州上园项目累计投入11.5亿元，从2013年开工建设到2015年6月封顶，主体结构建造已基本完成，尚在进行外围幕墙工程。万通地产表示，截至目前，杭州上园项目未取得预售证，尚未开盘销售。
按照计提减值数据，杭州上园住宅销售价格下调20%~30%，对应减值4.7亿元到4.8亿元；万通中心酒店式公寓销售价格下调降价10%~20%，对应减值1.2亿元到1.4亿元，总减值金额预计为5.9亿元到6.2亿元。1月13日，万通地产公布了2015年度业绩预亏公告，称因为杭州两个项目计提减值的缘故，经公司财务部初步测算，预计公司2015年经营业绩将出现亏损，归属净利润亏损5.8亿元到6.2亿元。
作为长期服务于万通地产的第三方审计机构，普华永道据其审计计划，已将存货减值准备会计估计的相关风险评估为万通地产2015年度财务报表审计工作的特别风险。截至公告日，上述审计仍在进行中。
《每日经济新闻》记者注意到，2013年之前，万通地产归属净利润还能维持在数亿元以上，但2014年突然下滑至大约4509万元，2015年又预告了巨额预亏。对此，记者多次致电万通地产，但对方公开电话一直无人接听。
<p>值得一提的是，2014年，万通地产董事会“大换血”，“万通系”人马基本退出，“嘉华系”上位。截至目前，“嘉华系”相关负责人一直未对万通地产未来发展有重要的针对性表述，这让外界对其质疑不断。