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[转载] 鏖战成都土地市场 房企主城区“画地为盘”

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发表于 2016-1-22 04:25:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

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与房地产基本面一致,伴随着主流房企回归一线城市的趋势,开发商在成都也更青睐在主城区“画地为盘”。与此同时,2016年,随着改善型需求持续释放,与之相对应的地块也将让开发商更愿意买单。
                        周宇/文
受多项利好政策鼓励,一些在成都蛰伏多年的开发商在2015年开始拿地补仓,土地市场整体成交情况较前一年有所回升,其中尤以下半年及年末最为活跃。
与房地产基本面一致,伴随着主流房企回归一线城市的趋势,开发商在成都也更青睐在主城区“画地为盘”。与此同时,2016年,随着改善型需求持续释放,与之相对应的地块也将让开发商更愿意买单。
房企激战 大牌强势
四川(楼盘)中原地产的统计数据显示,2015年,成都主城区土地供应可建面积为1042.27万平方米,成交面积727.94万平方米。
2015年,成都市主城区土地成交方面,武侯区成交率最高,居主城区榜首,保利、蓝润、中铁建等纷纷在武侯区布局,区域内成交地块均有溢价。
郊区县方面,2015年供应量小幅下跌,但成交量逆势上涨,楼面地价微幅上涨,基本保持平稳。其中,天府新区表现最为出色,成交最好;近郊热门区域新都、双流、温江供应量和成交量均较高;此外,远郊都江堰三次大规模供应土地,且均被万达拿下,成交抢眼。
成都土地市场逆势发力,首先是因为大品牌开发商需要保持销售、开发结构性平衡,节奏性拿地;其次与众多房企缺粮补仓不无关系。
2015年,成都本土房企蓝润继续保持强悍作风,拿下春熙路商业用地、人民南路教育学院商业地块等共计5宗用地,商业上的储备比例越来越高。
2015年,蓝润集团地产的营收突破百亿元,在成都市场实现12盘同时在售,同时还在同步开发逾20个项目,全年签约销售面积达142.5万平方米,其中住宅销售金额为67.83亿元,销售面积99.75万平方米;商业部分的销售金额为37.87亿元,销售面积为42.75万平方米。当前,蓝润销售的商业为位、住宅底商等中端商业物业,随着新的商业项目入市,商业部分的业绩还将实现大幅提升。
保利2015年在成都共拿地962.01亩。尤其在2月,保利低价拿下温江132.13亩地块,为温江的健康城项目再添筹码。
2015年,蓝光在新都、金牛、青羊共拿3宗土地,面积合计达157.92亩。其中溢价122.22%拿下青羊区38.02亩住宅兼商业用地。
2015年4月,蓝光发展(600466,股吧)在A股市场成功上市,扫平资本障碍,此后其在产品线上的布局更为精确。2015年岁末,蓝光发展旗下嘉宝集团(600622,股吧)成功在新三板挂牌。对于未来,蓝光的版图将更加侧重于并购,四川蓝光实业集团有限公司董事长兼总裁杨铿对此直言不讳称,“2016年,蓝光的新增项目中50%~60%要来自并购、收购。”
2015年,绿地在成都土地市场的表现同样抢眼,拿下4宗土地,面积合计达352.45亩。2015年7月,绿地与隆鑫一战,以5.39亿夺龙泉134.7亩地块。
在售项目已经接近尾声的中海,2015年拿下两宗合计59.86亩的土地,交易金额达7.0336亿元,溢价率超过80%,令业界侧目。
2015年,恒大一边进行并购,一边马不停蹄挺进主城区。2015上半年,恒大以5640元/平方米的楼面价,在成华区拿下一块93.15亩的商住用地。
2015年9月和12月,龙湖在高新、龙泉共入手两宗住商用地,面积合计达244.6亩,其中龙泉地块的面积达142.6亩,楼面价为1700元/平方米,龙湖可以继续安心开发高端改善型产品了。
在成都盘桓多年的碧桂园,2015年终于完成“首秀”。2015年,碧桂园拿下金牛区一宗106亩的住宅建商业用地,2016年该项目将交出答卷。
开发商鏖战主城区
成都市公共资源交易中心的信息显示,2016年初,成华、武侯、青羊、天府新区、新都区为主要土地供应区域。在农历新年之前,这些区域以及近郊的优质地块不会遭遇冷场。
事实上,这也能从近两周成都市国土拍卖现场看出一些端倪,主城区地块楼面价仍然在被追高。
从目前的全国楼市趋势来看,2016年,开发商将把最重要的战区重新拉回到一线城市,前几年进军二三四线的风潮,将被抛弃。究其原因,一是城市化进程加深;二是开发商对新开工项目选择审慎。这一点在成都市场,则体现为开发商鏖战主城区土地市场。
对此,西南财经大学副教授刘璐认为,“2016年,成都土地市场总体来说,估计会与2015年持平或更好一些,很多全国性知名开发商还是有在成都布局拿地的需求,其他中小房企也会继续拿地。”
<p>锐理数据总部品牌营销中心总经理郭洁则认为,未来,成都需要的是改善型产品,以及与之对应的产品用地。所以,增加有效新增供应更能引起开发商关注,“有效新增供应,是指符合现在和未来市场需求的产品,以国内大部分二线城市的情况来看,现在这类城市的需求开始进入到改善型阶段,改善型产品的价格出现较大幅度上涨,成都就是一个典型,所以必须增加有效的供应,符合市场需求的产品。”




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