迪士尼会持续 带旺川沙楼市？

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随着开园时间确定和连接迪士尼乐园的配套交通、商业的发展，川沙板块成为了最大的受益者。
                        罗韬 蔡胤
上海（楼盘）川沙板块的楼市正在悄然走向火爆。
1月13日，《第一财经日报》记者来到迪士尼附近的川沙板块发现，全新楼盘并不多，大部分还是一些次新楼盘和二手房。很多楼盘的一楼已经被改为商用。不过，这里还并未有大体量的商业配套入驻。
在川沙地铁站附近的阳光城(000671,股吧)愉景湾销售现场，一位置业顾问告诉记者，“最近几个月我们太忙了，由于川沙整体在售楼盘不多，我们最近三个月的成交都比较理想，去年12月我们销售了40多套，目前项目剩余不到50套。”
随着开园时间确定和连接迪士尼乐园的配套交通、商业的发展，川沙板块成为了最大的受益者。
中原地产位于川环南路的门店经理权高告诉《第一财经日报》记者，2009年迪士尼落户川沙消息推出时，附近商品住宅成交均价为11153元/平方米，2015年，板块均价已经上涨到29264元/平方米。迪士尼正式动工后房价出现快速上行，5年左右的时间均价上涨了162.4%。
目前，该板块成交均价最高的项目“香柰名邸”达到了3.97万元/平方米，这与供应不够也有关系。上海链家提供的数据显示，2013年过后，川沙板块在2014年和2015年都没有住宅用地出售。周围居民告诉记者，川沙镇核心区域近年来少有新房供应，但是靠近机场的区域尚有大片未开发土地。
除了住宅项目量价齐升外，商业项目也实现了稳步增长。中原地产数据显示，2009年板块商铺成交均价为19660元/平方米，到了2014年板块均价已经达到了31932元/平方米。而到了2015年，板块内只要有商业项目开盘都受到热捧，并且板块商铺项目最高单价已经达到了7.3万元/平方米。
“一方面，随着这个板块基础建设完善和利好兑现，比如轨道交通11号线增加川沙的轨道交通便利度等都将促进片区活跃。另一方面，随着迪士尼落成，未来将带动数以万计的工作人员，由此带来巨大的居住需求。当然也正由于利好兑现，未来房价涨幅将趋缓。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦告诉记者。
卢文曦进一步指出，迪士尼开园前是住宅涨幅超过商业项目，但开园后商业项目涨幅可能会跑赢住宅。从国外迪士尼发展历程来看，迪士尼乐园的收入仅30%来源于门票，70%则来源于区域二次消费(包括消费品、酒店等)，这也意味着区域内的零售业等商业地产将受益。
不过，从以往经验看，迪士尼的到来对周边零售物业及酒店是利好，而长远来看，房价则不一定上涨。如香港迪士尼乐园，自项目合约谈成起，就推动了大屿山周边楼市的上涨。香港迪士尼1999年开始建设，到2005年完工。
有数据显示，2004年香港东涌区全年共有845笔二手房交易，但在2005年上半年已经成交1054笔，升幅达到25%。在1999年到2005年期间，周边房价大幅度上升，超越市场水平。然而，令人意外的是，随着迪士尼的建成，周边物业地处郊区，受地理位置的局限，房价出现回落，有些物业甚至低于平均价。
<p>“从香港的经验来看，一旦这个热点消息在市场上渐渐平复，到时候房价是否会持续溢价还得看政府是否在基础设施或者区域配套方面有投入和改善，这是影响房价的最基本因素。”高力国际相关分析人士指出，迪士尼乐园本身其实不会使周边房价出现溢价，但是由于政府会为了建造这个乐园而在周边的基础建设以及配套设施方面加以提升，因此才会影响区域内房价。