李宇嘉：保障房“新政”有望让深圳房价“软着陆”

东之羊

近日，深圳市住建局发布了《住房保障发展规划（2016-2020）》（征求意见稿），提出未来5年建设保障性住房40万套，供应保障性住房35万套，面向人才群体（本科及以上）供应不少于70%。笔者认为，此举或是解决住房困境和深圳房价“软着陆”的一个机会。
                        李宇嘉
根据国家统计局的数据，截至2015年12月，深圳（楼盘）房价已连续13个月领涨全国，同比上涨47.5%，这一数据远远领先北上广。按照目前均价超过4万元计算，深圳房价收入比已超过20倍，高居各大城市首位，这意味着对深圳普通常住居民家庭来说，要积累超过20年的收入才能买得起一套房。
不仅是普通人，多数人才也被房价“抛弃”了。深圳某网站做了一项调查，受访者中六成毕业超过5年、超五成为本科及以上学历，月薪在5000~ 10000元的占41%、1万元以上的占27%，应当说能代表深圳人才的平均收入了。按目前的房价，一套72平方米的房子要花费289万元，首付三成要87万元。即便是一个月薪1万元的人才，扣除吃饭、交通和房租等必要开支约2500元之外，以剩余7500元/月的收入，需要花近10年才能付得起首付。
尽管房价非常高，但需求和购买力却依旧很强劲。目前，深圳1100万常住人口中，70%的人无房。链家发布的《2015年深圳楼市大数据》显示，54.5%的看房客无房，这一比例在全国大城市中最高。另外，2015年“3·30”新政启动了深圳“换房潮”，二手房流转率达到8%，高居全国第一。
除了“刚需”和改善型需求外，住房投资需求在深圳也很旺盛。链家统计，2015年深圳二手房投资客占比超过30%。近期，笔者调研了均价在7万元以上的新开楼盘，也发现了大量的投资客，包括退出实体经济的企业主。在资产配置荒的背景下，民营私营企业集中的深圳，未来投资需求或不会减缓。
据笔者的调查，2015年，深圳房价每有下跌，需求就蜂拥入市，这给市场一个强烈的信号，即强大的“刚需”和改善型需求基本上封死了房价深度下跌的空间。而包括投资性需求和概念投机（如学位房、自贸区）在内的总体需求非常强大，给未来房价上涨带来丰富的想象空间。这是住房均价在2015年“三连跳”后，各界对后市依旧乐观的原因。
从支付能力看，深圳楼市已抛弃了购房者的“合理需求”。但是，若楼市成为投资者“接龙”的方向，没有了“合理需求”对楼市基础的夯实，未来风险会非常大。从过往楼市泡沫引发的金融危机看，过分乐观和投机泛滥是罪魁祸首。
近日，深圳市住建局发布了《住房保障发展规划（2016-2020）》（征求意见稿），提出未来5年建设保障性住房40万套，供应保障性住房35万套，面向人才群体（本科及以上）供应不少于70%。笔者认为，此举或是解决住房困境和深圳房价“软着陆”的一个机会。
根据深圳住建局的数据，“十三五”末，深圳住房保障覆盖常住人口的比率确保达到20%，力争达到23%，保障性住房与商品住房套数比将提高至40%，即未来深圳商品房和保障房或有望“对半开”，如此一来，未来深圳住房供给的局面将发生根本变化。
从供应方式上看，未来深圳保障房供应有两个变化，一是棚户区改造释放出的土地资源，除建设拆迁安置房和公共配套设施外，主要用于建设保障性住房，这意味着未来城市更新将大规模配建保障房。同时，以地铁三期、四期工程、“七横十三纵”干线路网建设，以及公交线网开设和调整为契机，明确轨道交通沿线及场站邻近区域住宅建设用地优先用于保障性住房。综上，过去集中于特区外的保障房供应将有望改观，保障房供应的效率将大大提升。
二是保障房封闭流转。已购经济适用住房和安居型商品住房的个人，向轮候在册家庭自由转让其所购住房；已购公共租赁住房和安居型商品房的重点企事业单位，面向市区两级重点企事业名录中企业，整体转让其所购住房。
在土地资金紧缺的背景下，深圳探索出了一条可持续的住房保障之路，即开辟一个独立于商品住房市场的保障房流转市场，让保障房在人才内部自循环，这无疑是解决问题的捷径。
深圳住房保障“新政”或透露出一个信号，即在“去行政化”、人口进城“弃小从大”、资金资源集聚的背景下，类似于北上广深之类的超级大城市，房价长期看涨或许是挡不住的趋势。因此，政府也就有了新的认识和行动逻辑：低收入人群租住城中村、公租房，政府将保障重点放在人才上。该保障的对象保障到位了，压力也就小多了。
“合理需求”另辟释放途径，房价上涨的逻辑和预期将彻底反转，深圳房价也有了“软着陆”的机会，不至于因投机泛滥而泡沫化和破灭。
当然，在为深圳住房保障“新政”叫好的同时也提个醒，编制规划固然重要，但能完成且效率高才是关键。深圳的住房保障“新政”掐准了问题的要害，关键在于执行，包括土地和资金能否到位、工期能否保障、公共配套能否跟上、分配是否公平等。
<p>（作者为深圳市房地产研究中心研究员）