房地产去库存：有为与不为

（Yuki麻）

今年，决策层决意推进传统产业“去产能”、“去杠杆”，并以楼市“去库存”、基建“补短板”缓冲经济增长下滑，这是不得已而为之。今年计划新增与置换地方债发行总量约6万亿，并将财政赤字率向3%靠拢。由此，以基建投资“补短板”对冲经济下滑的力度会很大，预计基建投资增幅将重回20%以上。同时，楼市“去库存”上升为国家战略，棚改货币化和规模化租赁等措施相继出台。鉴于楼市的先导性、与上下游产业的强关联性，“去库存”进展如何，将直接决定房地产开发投资拖累固定资产投资和经济增长的局面能否改观。
                        □李宇嘉
中国经济增速进入了“6时代”。这符合绝大多数机构或学者的预测。6.9%的增速也是在“三期叠加”大背景下，告别资本形成和要素简单投入驱动经济高速增长，决意以“去产能、去库存、去杠杆、降成本和补短板”的供给侧结构性改革，形成全要素生产率提升经济增长质量的“新常态”下，经济自然“软着陆”的开始。
而经济结构发生了很大变化。正向贡献中，金融业贡献率从2014年四季度的0.95%提升至1.31%，这既得益于去年上半年股市交易额快速增加，也得益于去年下半年银行贷款加速发放（2015年新增贷款同比增速高达15%，超过12%的年度目标）；另外，房地产销售回暖，带动家电、家具、建筑装潢等下游行业快速回升，这是消费在诸多数据中成为一抹亮色的主要驱动力，而房地产业贡献率也从2014年四季度的0.11%提升到0.29%。但房地产开发投资下滑，严重拖累了固定资产投资。
2010年至2014年，房地产开发投资年均增长21.5%，2015年下滑到1%，拖累固定资产投资同比增速下滑至10%，创2000年6月以来最低水平。先看固定资产投资“三大块”之一的制造业投资，房地产开发投资下滑，随着房地产10多年“大干快上”而繁荣起来的上游能源、原材料、制造业等行业“很受伤”。工业企业深受产能过剩、杠杆高企、库存过多困扰，增加值累计增速仅6.1%，创金融危机以来最低值，PPI连续46个月为负。再看基建投资，去年是“基建投资年”。机构测算，为发挥投资对“稳增长”关键作用的基建投资，其增速应在25%左右。但全年基建投资实际增速为17.8%，低于2013-2014年22%的增速。根本原因在于，开发商拿地谨慎，土地市场交易2014和2015年分别下滑14.0%和31.7%，地方基建项目配套资金短缺。在被迫置换了三批共计3.2万亿债务后，地方债务和基建投资资金难题才有所缓解。
细细看来，经济数据不乏亮点，除了金融和房屋销售外，新兴产业快速增长，全年高技术产业增加值比上年增长10.2%，比规模以上工业企业增加值高4.1个百分点。其中，航空、航天器及设备制造业增长26.2%，电子及通信设备制造业增长12.7%，信息化学品制造业增长10.6%，医药制造业增长9.9%。只是，新兴产业体量上太小，高技术产业增加值仅占规模以上工业比重的11.8%。
今年，决策层决意推进传统产业“去产能”、“去杠杆”，并以楼市“去库存”、基建“补短板”缓冲经济增长下滑，这是不得已而为之。今年计划新增与置换地方债发行总量约6万亿，并将财政赤字率向3%靠拢。由此，以基建投资“补短板”对冲经济下滑的力度会很大，预计基建投资增幅将重回20%以上。同时，楼市“去库存”上升为国家战略，棚改货币化和规模化租赁等措施相继出台。鉴于楼市的先导性、与上下游产业的强关联性，“去库存”进展如何，将直接决定房地产开发投资拖累固定资产投资和经济增长的局面能否改观。
随着楼市销售持续回升，先行指标开始解封。2015年末，房屋新开工面积同比下降14.0%，降幅比1至11月收窄0.7个百分点；房地产开发企业土地购置面积下降31.7%，降幅比1至11月收窄1.4个百分点，连续两个月收窄；房地产开发企业到位资金比上年增长2.6%，连续6个月增长，增速比1至11月提高0.4个百分点。这是三项先行指标2015年以来第一次集体转好，那么，这是否意味着，房地产开发投资的底部正在夯实的过程中呢？笔者认为，开发投资能否见底，关键在于对“库存底”的判断。国家统计局公布的库存近7.2亿平方米，仅为去年销售的56.2%，按去年月均销售面积，不到4个月就能消化。但过去十多年，全国商品房累计新开工174亿平方米，而销售117亿平方米，供给与销售的差额达57亿平方米，而去年新开工（15.4亿平方米）依旧大于销售（12.8亿平方米）。考虑到未开工的项目，实际去库存或需5至7年，甚至更长时间。
然而，国家统计局公布的去年12月住宅销售价格数据显示，70个大中城市房价首次反弹到一年前。其中，39个城市新房价格环比上涨，37个城市二手房上涨。这意味着，主要城市回暖的趋势已经确立，而这一趋势在2016年不会变。
目前，2.7亿外来人口的70%集中在排名前50的大城市，在未来推进农民工“市民化”的背景下，主要城市楼市将进一步回暖。因此，即便600多个三、四线城市集中了房地产开发投资的45%、新开工的60%和库存的70%，但从去年一、二线城市土地市场成交火热、溢价率回升的走向看，未来拿地、新开工和开发投资将全面转向重点城市，而这将全面缓冲三、四线城市的楼市下滑。由此看来，今年房地产销售在继续稳定社会消费的同时，开发投资对于固定资产投资的拖累会减缓。
<p>（作者系深圳（楼盘）市房地产研究中心高级研究员）