房企玩转“加减法” 猴年蓄势“去库存”

进贤二中吴永强

业内人士告诉中国证券报记者，在房地产“去库存”的大势下，房企发展策略加速分化。龙头房企侧重做“加法”，或冲刺“千亿俱乐部”，或优化项目的城市布局；中小房企侧重做“减法”，或降价跑量，或退地卖项目。同时，不少品牌房企“加减法”混用，“减”住宅“加”商业、旅游、养老等特色地产，优化主业产品线。此外，做金融，搞医药，多元化转型也在提速。
                        “今年春节我们楼盘销售处‘没打烊’，但跟去年春节的成交没法比。去年的情况是同事忙都忙不过来，今年就很平淡，基本上没有新的成交。”在北京（楼盘）大兴区的一处商品住宅售楼处，售楼员小肖告诉中国证券报记者，节后开盘的部分准现房可能每平方米提价一两千元。
业内人士告诉中国证券报记者，在房地产“去库存”的大势下，房企发展策略加速分化。龙头房企侧重做“加法”，或冲刺“千亿俱乐部”，或优化项目的城市布局；中小房企侧重做“减法”，或降价跑量，或退地卖项目。同时，不少品牌房企“加减法”混用，“减”住宅“加”商业、旅游、养老等特色地产，优化主业产品线。此外，做金融，搞医药，多元化转型也在提速。
分化 楼市“去库存”继续调整
2月12日，农历大年初五，中国证券报记者走访上述大兴区楼盘时发现，前来看房的人并不多。下午3点至4点半，共有四组看房人前来咨询。该楼盘主要针对改善型需求，最小户型面积是130平方米。
“房贷政策调整了，二套房首付比例降到三成。正好父母来北京过节，我们就来看看房子。”购房人张先生说，“我观察了一年多，北京的房价还在涨，特别是市区里的学区房涨得比较多，郊区的房子相对便宜一些，涨的幅度较小。”
楼盘销售员小肖提醒他说：“节后我们就会调价，大概每平方米上调1000-2000元。”对此，张先生并不着急。在他看来，北京城八区之外的区县有不少楼盘，房价不可能快涨，自己有很大的选择余地，最重要的是选一个性价比合适的房子。比如，建筑质量、社区服务比较好，交通比较便利。
小肖也承认，对于改善型需求的购房人，价格不是他们考虑的核心因素，主要的还是楼盘的综合品质，包括开发商的信誉、物业服务等。
据亚豪机构监测，今年春节期间，北京楼市没有新盘开盘，这是连续第八年春节期间零开盘。亚豪机构副总经理任启鑫认为，北京市场豪宅化特征将更加明显，基于高端项目的特性，2016年推盘节奏将进一步放缓，北京楼市逐步进入“少而精”的销售阶段。
业内人士认为，这实际上意味着楼市已步入品质时代，靠拿地就赚钱的开发模式已一去不复返。买方市场之下，各城市之间的分化、城市内部核心与郊区地段的分化都将加剧。北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，2016年北京楼市分化会进一步加剧，房价上涨，但整体成交量有下行的压力。
春节期间，不少三四线城市的楼盘销售处大都关门，去库存压力沉重。中信建投房地产研究员在湖北省荆门（楼盘）市沙洋县发现，全县在建及拟建房地产开发项目约30个左右，其中沙洋县城新开盘6个项目，平均去化率10%左右。
在其他一些中小城市，施工单位垫资开发的现象比较普遍，项目垫资普遍在30%-50%，更有甚者高达80%，通过层层分包，大小施工单位套牢在高库存和房价下降中。同时，以房抵账现象普遍，一些工程抵账房以较低价格投放市场，加剧降价预期，企业为增加销售量，在成交价格上大幅优惠，形成恶性循环。
“对企业来讲，重大问题是现金流能不能顶住。顶不住，可能有一些要降价，解决现金流的问题，所以我们说走出困局一个重要的条件就是能不能让现金流维持。”华远地产(600743,股吧)前董事长任志强认为，今年有可能出现同城价格差的现象，在一线城市和很多三线城市都可能出现这样的差异，中心区和边缘地区的差别。
而在泰禾集团(000732,股吧)董事长黄其森眼里，房地产库存过高是多年积累的结果，主要在三四线城市，而目前人口向大城市、中心城市转移的趋势短时期很难改变。开发商去库存一定要割肉、降价，期望政府补贴、收购是不切实际的。
转型 房企“加减法”各有高招
“两年前，我就说过，如果连一线城市的房地产市场都不行，那中国就没有行的城市了。”黄其森说，依然看好房地产特别是一线城市、二线核心城市房地产市场，泰禾的战略就是在上述城市重点布局。
泰禾集团未来一段时间的发展思路是继续坚持“三个不变”：房地产主业的核心地位不会改变，“扎根福建本土，深耕一线城市”的发展战略不会改变，高品质差异化的产品品质不会改变。“除了福建大本营之外，泰禾集团70%以上的货值，集中在北京、上海（楼盘）等一线城市。前些年，有许多三四线城市的市场机会，但我们拒绝了诱惑。未来，我们还将择机继续加码一线城市的土地储备和项目开拓。”黄其森说。
在产品线上，泰禾将发力商业地产业务。在黄其森看来，商业地产泡沫是结构性的，城市之间不平衡，一线城市、二线核心城市的商业地产还有发展空间。“下阶段，泰禾商业地产将通过自建、代建、改造等多种方式，轻重并举，加快泰禾商业项目的全国布局。”在多元化业务上，泰禾集团将架构除地产之外的金融、健康、文化等新的产业集群。
泛海控股(000046,股吧)在深入推进业务转型，未来发展方向是成为“房地产+金融+战略投资”综合型上市公司业务平台。
融创则强调深耕房地产行业，暂无多元化业务转型计划。融创中国控股有限公司集团董事会主席孙宏斌表示，融创中国今年战略的三个关键词是“判断、继续布局、控制风险”，2016年销售目标是800亿元，2017年的目标是超过1000亿元。他说，一线城市地价上升较快，融创今年拿地将更加小心。布局方面，融创今年将寻找机会进军广深区域，并继续完成核心二线城市的布局。今明两年的重点仍是提升产品、服务水平。截至2015年底，融创有约4400亿元土地储备，可以支撑未来三四年销售。
宽松调控“派红包”值得期待
春节前，央行、银监会联合发布通知调整房贷政策。《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》提出，鼓励各地区进一步放宽落户条件。除超大城市和特大城市外，其他城市不得采取要求购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制。
业内人士普遍预期，今年房地产市场将面临更宽松的政策环境。在经济下行压力较大的态势下，房地产市场对稳投资、稳增长具有重大意义。2015年全国房地产开发企业房屋新开工面积15.4亿平方米，同比减少14.0%。有机构分析，考虑到2016年二季度开始，新开工将进入低基数期；再加上政策对潜在销售的刺激，2016年二季度新开工增速有望触底。
亚豪机构市场总监郭毅认为，首次购房最低20%的首付比例已与2008年的政策力度齐平，“1.5线”和二线城市迎来重大利好，将促进这些城市住宅市场成交量的提升。
海通证券(600837,股吧)认为，政府仍有大量政策后手可供选择，包括继续实行差别化信贷、降低资本金要求、财税、土地和户籍、保障房等政策。
中信建投认为，未来的政策改善思路可能更多集中在不合理的税费减免层面。尽管按揭贷利息支出抵税政策的推进非朝夕之事，但鉴于整体税制改革的大方向、多次强调供给侧改革下去库存的环境，税费减免层面的改革仍然值得期待。
<p>业内人士预计，在政策总体保持宽松的基础上，会加大对特定人群、特殊区域的扶持力度。比如，对于农民工买房或在居民在就业地就近买房，可能会有税费优惠。实际上，不少地方政府已出台《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》或类似政策。比如，河南三门峡市、新乡（楼盘）市出台政策，对农民工买房实行不同幅度的财政补贴。