四、房地产调控政策应细化和区别对待

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房地产去库存成为2016年我国经济社会发展的五大任务之一，也是房地产市场宏观调控的主要任务，但由于房地产市场地区差异较大，对房地产市场的调控的政策应该细化和区别对待，调控手段更多采用市场而不是行政，刺激刚性需求，促进改善型需求，加快房地产长效机制建设，加强对“互联网+房地产”新兴业态的扶持和监管，促进房地产市场健康发展。
                        房地产去库存成为2016年我国经济社会发展的五大任务之一，也是房地产市场宏观调控的主要任务，但由于房地产市场地区差异较大，对房地产市场的调控的政策应该细化和区别对待，调控手段更多采用市场而不是行政，刺激刚性需求，促进改善型需求，加快房地产长效机制建设，加强对“互联网+房地产”新兴业态的扶持和监管，促进房地产市场健康发展。
1、实施因地制宜的去库存对策
明确去库存是以市场为主导，不要给市场以救市的感觉。政府需要明确在去库存中的作用，主要是发挥政策支持和信息服务等作用，防止给市场传递政府救市的误导，去库存主要还是以市场化方式进行。针对库存的区域差异较大的特点，地方政府要发挥积极作用，各市、县要加强库存信息的汇总和发布，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，制定并落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。
2、继续实施有针对性的宽松房地产政策，刺激有效需求
2016年，应继续从面和点上实施支持刚需和改善型需求的政策。面上的政策，如继续下调首套房的首付比例、降息、降低楼市的税费、调整普通住宅标准等。而点上的政策更具有针对性，如首套房利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持；棚户区改造项目直接购买商品房而非另建；对特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免等。但是，必须严格注意政策宽松的针对性，如果不考虑房地产库存的地区差异，在房地产诸多长效机制还没建立起来前，以去库存为理由全面放松房地产市场政策，就会助长房地产市场的投机行为，尤其在人口流入预期较大的一二线城市。2015年深圳（楼盘）房价的飙升显然不全是刚需的拉动，很大程度上就是跟宽松政策下导致中介的疯狂炒房有关，特别是合伙或众筹炒房，所以导致2015年深圳的住房贷款突破6000亿元，以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度，可谓是名副其实的“杠杆楼市”，所以2016年初在深四大国有银行纷纷收紧了对中介人员的房贷。
3、加强经济社会改革，促进房地产持续发展
首先，要加快户籍制度改革，让农民工进城落户更容易，落户后能真正享受到市民待遇；其次，改革公积金制度，把农民工、个体户纳入公积金管理当中；第三，通过财政补贴、退税或者税收减免方式，帮助农民工在城市里购房；第四，加快推进农村土地产权改革，让农民获得更多的土地收益，增加农民的购买力。为激发城镇改善型需求，应对先买后卖的情况只对面积增加部分征税，可先征后退，降低改善型需求的交易成本。
4、刺激中小城市经济发展，有效降低库存
当前，房地产去库存压力最大的是广大的三四线城市，这些城市的低房价相对于一、二线城市是重要的产业竞争优势，但是由于这些城市的基础设施和医疗、教育等生活配套条件落后，导致产业发展缓慢，就业难度大，使农村人口就近转移的优势无法发挥，城镇化规划的人口增速不但无法实现，甚至还出现人口流失。我国当前体制下资源配置严重依赖于行政权力，导致空间布局的畸形化，使大城市越来越大，城市病日益严重，小城市却得不到应有的发展，甚至造成小城市的萧条和空心化。国家应通过政策、税收和资金支持三四线城市经济发展，提高这些城镇吸纳“新市民”的能力，既化解这些城市房地产库存压力，又化解大城市的人口和环境压力。
5、鼓励“互联网+”与房地产行业的融合发展，加强风险监管
应鼓励房地产企业更多利用互联网技术改善企业管理、销售、售后服务及拓展业务，也应鼓励智能制造企业参与房地产公司的发展与变革。尤其是可以按照跨界合作的模式来塑造我国的智慧家庭、智慧社区。鼓励房地产企业与消费者认可的软件企业进行合作，开发出人性化的APP，在房子里添加很多新元素，利用互联网技术来满足家庭、社会所需的多元化需求，把碎片化的内容通过一个项目来进行实验性整合。争取在一些样板城市首先实现“互联网+”的组合，形成一种新的房地产行业发展模式。同时，对“互联网+房地产”模式可能强化房地产行业的准金融属性，既要鼓励创新，又要加强监管，防范好金融风险。
<p>（执笔：邹士年）