金科董事长黄红云：去库存需靠五大招数

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近来，首付最低两成、房地产契税下调等楼市利好政策频袭，让当天刚开完2016年金科股份(000656,股吧)第二次临时股东大会的公司董事长黄红云激动不已，随即招来了等候多时的诸多媒体发问。
                        近来，首付最低两成、房地产契税下调等楼市利好政策频袭，让当天刚开完2016年金科股份(000656,股吧)第二次临时股东大会的公司董事长黄红云激动不已，随即招来了等候多时的诸多媒体发问。
一直以来，金科股份被热捧为全国一线房企中的“新型城镇化第一股”，在全国均有项目布局，尤其是二、三线城市为甚。如今，政策东风到底成效几何？“最懂市场”的金科自然掌握着发言权。
据传，近日上海（楼盘）房价一周被刷新一个纪录，外界担忧全国房价将迎来一波大涨。面对这个问题，黄红云一边笑着一边向媒体记者说，大涨不太可能，量价会适度上升，一线城市不执行去库存都会涨，二、三线城市受影响最多。
对于楼市去库存，黄红云首次抛出了由其总结出来的包括降价、改用途等五大法宝。
二三线城市最受益
去年，北上广深等四个一线城市量价齐涨，尤其是深圳（楼盘）再度出现日光盘，尽管央行实施多轮降息等货币政策，仍然让全国其他备受“高库存”煎熬的城市感到格外“羡慕嫉妒恨”。
春节前夕，央行、银监会联合下发个人房贷调整的通知,要求在不实施“限购”措施的城市,居民首次购房商业贷款原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。
上周末，财政部又发布了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，与以往政策相比，通知将首套房面积为140平方米以上的，从3%减按1.5%的税率征收契税；二套房契税则从3%降为1%2%不等，但二套房优惠政策，京沪广深四地暂不实施。
日前，国土部对外传递的信号是要减少乃至停止库存较多地区商品住宅供地。
上述政策的出台，既有按照供给侧改革的基调推出的，比如税下调，又有根据市场化机制作的土地供给调整等。
据第一财经日报报道称，上海近日曝出了一个买房“神话”的典型案例：1周1个价位，未过户已赚百万元。近来此种火爆情况，其他一线城市也被曝出过。
近日，中城联盟主席陈宝存在微信朋友圈发评论说，“全国房价还会暴涨，南京（楼盘）铁定会超过杭州（楼盘）。”
全国房价真的要迎来暴涨吗？在黄红云看来，大涨不太可能，量价会适度上升，一线城市不执行去库存都会涨，如深圳，涨得很凶；真正促进量价增长在二三线城市，受影响最多。
“契税减少对全国都受益，国家一系列优惠政策，二三四线城市影响最大，而一线库存不大、供量合理，受影响不大。”黄红云解释说。
锐理数据监测称，位于1.5线城市之首的成都一个温江大学城的低总价刚需项目上周卖了45套，基本上增加了2倍，平时最多单周15套左右。
谈到利好政策，与黄红云的观点基本一致，锐理数据总经理郭洁说，对于一线城市，我们就不用参考了，此次回暖仅限于二线城市和部分三线城市（极个别），二线城市里还是有些比较弱的。
金科为降库存出招“房企也是蛮拼的。”这句话成了2015年全国楼市的最好注脚。从房企成绩单来看，千亿房企再扩围，包括万科、绿地、恒大、万达等龙头房企斩获颇丰，这与其拼命卖房、降库存及个别房企积极补库存密不可分。
从城市来看，一线城市中的京沪两地作为全国的直辖市，房价异常大涨，但相对而言，同样作为直辖市的重庆（楼盘）房价不温不火，外界担心重庆楼市存在高库存风险。
去年，重庆市政府相关领导多次在公开场合对当地企业喊话，称要警惕房地产开发投资的过剩风险。从重庆市统计局数据来看，压低房地产投资与加大房产销售已然显现。
重庆市统计局数据显示，2015年，重庆市房地产开发投资3751.28亿元，同比增长3.3%，其中住宅投资下降2.5%。商品房新开工面积5810.85万平方米，同比下降7.1%，其中住宅新开工面积下降14.2%。
从重庆房企销售端来看，全市商品房销售面积5381.37万平方米，增长5.5%，其中住宅销售面积增长1.2%；商品房销售额2952.21亿元，增长4.9%，其中住宅销售额下降0.4%。
作为扎根重庆并向全国化布局的金科股份，其掌舵人黄红云表示，就重庆而言，其实当地房地产供销比为1：0.9，不存在大量库存，面积和金额两端都较大，大重庆楼市比较平稳，未实行限购是因为市场比较健康，接下来重庆楼市会有明显表现。
黄红云举例说，春节前他曾经参加过一个重庆市当地会议，得到的数据是去库存周期为半年左右，重庆库存不大，去年销售了4500万平方米，以城市为单位全国最大，主城占2700万平方米，这与政府对土地调控得比较好有密切关系。
对于绝大多数房企来说，接下来应该如何把握好利好政策的黄金窗口期，以加速项目去库存？面对媒体抛出的这一焦点问题，黄红云掰着手指，给出了五大法宝。
黄红云条分缕析地说，第一，长期卖不动的房，下决心卖掉，不好卖出的降价，好卖的升价；第二，有些商业用房如写字楼，改用途，如把工建类公寓类的改成一般类酒店；第三，用作创业空间，为创新创业的人员用作研究生产场所；第四，在房屋的功能上进行调整，采用出租等形式作为公建；第五，走资产证券化。
房企如何做资产证券化？黄红云结合金科实践说，他们这项工作前期花了几个月进行充分调研，目前从政策层面没有障碍，基础资产涉及园林、门窗、酒店、物业、新能源等，而与金融中介机构的合作，目前正在做论证。
房企阵营逆洗牌效应？
2013年，全国楼市迎来历史性销售高峰。无论是大房企还是中小房企均感到形势一片大好。但2014年以来，楼市供需逆转，尤其是进入2015年，即便是利率下调接二连三，但绝大多数房企仍普遍感到卖房困难，像标杆万科喊出了“365天不打烊”的口号。
在此期间，全国百强房企如光耀地产、经典地产、天朗控股等均遭遇资金链危机，像融创、恒大等一线房企频频出击二三线城市，将中渝置地、天朗控股、新世界地产等多地项目收入囊中。
与此同时，像绿景控股(000502,股吧)、宜华地产、多伦股份、中茵股份(600745,股吧)、莱茵置业、浙江广厦(600052,股吧)等不少上市房企均在加速“去地产化”。
外界认为，楼市洗牌效应会将更多中小房企挤出去。但如今，楼市政策频繁出炉，黎明前的黑暗似乎已过去，不少中小房企慨叹冬天终于熬过去了。未来，房企会否发生逆洗牌效应？
在黄红云看来，受益最大的是大的开发商；强者恒强，开发量集中越来越高，量越来越大。他预计，小公司，该转行的转行，该被兼并的被兼并，中小公司对人才、品牌、运作能力、社会责任等越来越弱，原因在于金融政策不支持，资金链紧张，如高利贷，越陷越深，业主担心办不了证，接不了房，造成恶性循环。
一个重要现象是，不少大中型房企依靠刚需崛起，但当前市场的普遍共识是改善型当道，从下调税费政策的旨意来看，也主要是有利于改善型的大户型。
那么，刚需产品会否加速消失？习惯于做刚需且偏重于刚需的房企会否被加速洗牌出局？一个观点是，随着当前中国进入老龄化社会，小户型产品会受到更多欢迎，对老年人来说，这将是新一波刚需潮。
不过，黄红云深有体会地说，他们对国外养老社区进行过专门研究，美国到专门养老社区居住的只有10%左右，大部分人还是社区居家养老。现在看好养老产业的人很多，但绝大部分人还是愿意社区里养老，以后会增加养老设施和养老服务，专门会开发一些适合养老的产品及服务出来。
<p>谈到楼市大格局及新趋势，黄红云说，整体楼市还是看好，虽然目前正在洗牌，开发量在三五年左右会保持平稳，几年后会减少，目前2万多家后续会减少，开发商也会大量减少，如果只剩下5000家，那么留下的开发商也不是想象中那样糟糕，尤其是这些政策出来之后，我们都很有信心。 （文/杜宇）