首付贷杠杆买房大起底

南昌风清扬

《第一财经日报》记者在采访中发现，目前首付贷分为有抵押和无抵押两种情况，几乎所有的房地产中介代理公司都给购房者提供首付贷产品。在一手房方面，首付贷主要是和开发商合作，主要是为了降低购房者的购房门槛，只要开发商没有太大问题，一般不会存在违约情况。在二手房方面，如果是置换型购房者通常自己有住房，由于之前房屋没有售出，在短时间内存在首付资金紧张，这类“首付贷”通常有房地产抵押，因此也比较安全，由于是短期资金需求更像是过桥贷款。而对于首次购买二手房而没有抵押的购房者而言，使用“首付贷”则可能出现风险。
                        罗韬 吴斯丹
[世联行(002285,股吧)发布的2015年年报显示，该公司去年一共发放了家圆云贷32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%，该产品为公司带来收入4.15亿元，同比增长69.54%]
由于春节前后的两波利好政策，节后一线城市房价开始出现一轮上涨，随后出现房东惜售和房产交易中心人满为患的情况。上周上海（楼盘）链家等中介被曝利用“首付贷”等金融产品帮助客户“配资”买房，而有坊间传言认为仅上海链家就有3000套房源利用首付贷进行买卖并增加了楼市的杠杆。
按揭贷款买房为大家所熟知，也是国家政策鼓励的。但随着一线城市房价快速上涨，购房起点越来越高，一些购房者开始更多利用首付贷等“场外”资金加大购房金融杠杆。
“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”的市场争论再起，有观点认为发挥杠杆作用的“首付贷”等金融服务是助推近期一线城市房价高涨的“元凶”，增加房地产交易的边际成本；也有业内人士认为正是一线城市房价快速上涨从而让“首付贷”发展迅猛，进而反过来增加楼市风险。
过去一年首付贷快速发展
首付贷由来已久，开发商较早使用“首付贷”促销，尤其是在楼市低迷时，一些开发商为了尽快回笼资金，有时会推出“零首付”活动，实际上就是联合金融机构为购房者提供首付贷，期限从一年到三年不等，开发商还会补贴购房者首付贷的部分利息。
随着房价上涨、门槛太高，房产中介也逐渐意识到首付贷等产品的前景广阔，除了平安好房、搜易贷等房地产互联网金融平台，世联行、链家、我爱我家、搜房网、房多多、好屋中国、中原地产、悟空找房等线上线下房产中介纷纷推出包括首付贷在内的金融产品及服务。
从具体操作模式来看，中介提供首付贷有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，可直接提供金融消费服务；另一种则是中介仅为业主提供中间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行、链家属于前者，中原等属于后者。
以世联行为例，作为国内最大的一手房代理商，该公司从2012年通过股权收购的方式开始涉足金融服务，主要产品家圆云贷就是为一手房、二手房业主提供小额贷款。世联行的官网资料显示，家圆云贷——新房置业贷的额度一般为50万~150万元，期限3~36个月，购房者只要通过置业顾问代为申请，在资料上传后的1~3个工作日内通过审批即可放款。
去年，随着一线楼市强劲复苏，世联行的金融业务快速发展。2月28日，世联行发布的2015年年报显示，该公司去年一共发放了家圆云贷32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%，该产品为公司带来收入4.15亿元，同比增长69.54%，这部分收入占世联行2015年全年收入的8.8%。
截至2月29日，链家理财平台数据显示，其成交金额为180.5亿，发放收益17.9亿，用户规模31万。
中原集团也在2015年推出了新金融业务，为客户提供首付贷、过桥贷、装修贷等服务，但与世联行不同的是，中原主要是做金融中介业务，与工商银行(601398,股吧)、招商银行(600036,股吧)、中国银行(601988,股吧)、交通银行(601328,股吧)、平安普惠、众安保险等金融机构合作，从中获取服务费。
“中原主要负责做业主的背景调查，为业主的需求匹配相应金融机构的产品，从中获取贷款额2%左右的服务费。”深圳（楼盘）中原董事总经理郑叔伦告诉《第一财经日报》。
中原集团提供的数据显示，2015年，该公司新金融业务总放款金额约30亿元，2016年的目标是放款100亿元，收益2亿元。
杠杆的作用有多大
《第一财经日报》记者在采访中发现，目前首付贷分为有抵押和无抵押两种情况，几乎所有的房地产中介代理公司都给购房者提供首付贷产品。在一手房方面，首付贷主要是和开发商合作，主要是为了降低购房者的购房门槛，只要开发商没有太大问题，一般不会存在违约情况。在二手房方面，如果是置换型购房者通常自己有住房，由于之前房屋没有售出，在短时间内存在首付资金紧张，这类“首付贷”通常有房地产抵押，因此也比较安全，由于是短期资金需求更像是过桥贷款。而对于首次购买二手房而没有抵押的购房者而言，使用“首付贷”则可能出现风险。
“这个就相当于把购房者的年终奖提前支取了一样，每年春节后楼市容易出现价格上涨，很多购房者就想抢到节前购买，如果在首付方面差一点就可以应用首付贷这样的产品，这个产品的初衷就是促进交易活跃，而一手房的购买由于有开发商担保，很多开发商还会约定交房前要把首付还清，因此风险较小。”东方证券地产行业首席分析师竺劲告诉《第一财经日报》记者。
虽然如此，“首付贷”在一定程度上的确放大了杠杆。
如果购房者购买一套价值100万的房子，在一线城市购房者需要准备三成首付房款，即30万元，剩下的70万元可以选择公积金贷款以及商业贷款任意组合。但如果购房者目前只有20万的现金，该购房者一样可以购买100万的房子，剩下的10万通过“首付贷”这样的金融服务解决。那么之前购房者的杠杆是3.3倍，而如今的杠杆则是5倍。
由于在一定程度上放大了风险，因此首付贷更被认为是楼市交易的“场外配资”。
“这类融资和股票的场外配资情况并不一样，首先股票的价格波动非常大，而目前楼市还是一个比较稳定的市场。其次股票的配资可以多达10倍，但是目前首付贷一般只能占到首付的50%，也就是说100万的房子三成首付最多可以使用首付贷15万元，这一类的风险控制能力还是很强的。”同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示。
多位业内人士指出，从放大杠杆来讲，降息、降低首付比例等金融措施的杠杆效应比“首付贷”要强得多。
尽管目前一线城市仍执行限购政策，但房贷利率已非常划算。根据融360数据，目前上海首套房的平均利率折扣8.78折，执行利率降至4.30%，上海可办理房贷业务的银行30家，当前首套房利率9折以下的银行19家，利率最低为平安银行(000001,股吧)的8折，二套房利率最低为上海农商银行的8.5折，房贷优惠力度进一步加大。深圳方面，可提供折扣利率的银行为23家，占比92%。目前，有15家银行首套房贷款利率低至9折及以下，其中汇丰银行以8.2折优惠最多，大新银行8.5折优惠紧随其后。
交易规模不到10%？
“其实首付贷只是一种融资方式，这就是过桥贷款，由于二手房买卖中银行贷款有一个滞后性，很多甚至批了贷款要延后房贷，因此很多购房者就通过P2P等金融产品进行短期借款给房东进行付款。目前首付贷大部分需要有抵押物，因此风险并没有那么夸张。但是由于每家公司不披露相关规模，因此我们很难进行规模的统计。”互联网金融行业研究机构盈灿咨询的副总经理于百程告诉《第一财经日报》记者。
“我们做的草根调研发现，深圳地区首付贷比例在一线城市较高，北京（楼盘）和上海使用首付贷人群较少，其中二手房的首付贷比例没有一手房高。”竺劲透露。
“根据我们对行业的观察和测算，目前整个房地产交易中使用"首付贷"的比例约为5%，个别大的中介公司也很难超过10%，而这些使用首付贷的人群大部分还是刚需人群。”张宏伟表示。
美联物业深圳及惠州（楼盘）区董事总经理江少杰持有同样的观点，以他对房地产行业的了解，使用首付贷购房的总体比例应该不到10%。
但是由于部分首付贷的资金成本较高，因此也被业内诟病这类产品造成房地产交易价格的边际交易成本提高。“特别是一些市区的老公房，本身物业资产质量低，在这一轮的市场中也出现价格上涨，如果后面一旦有价格回落，不排除有信贷违约的风险。”中原地产市场研究部经理卢文曦告诉记者。
2月29日，《第一财经日报》记者在走访中发现，虽然首付贷依旧可以使用，但是上海大部分中介都已经开始回避这个话题。
根据此前在上海市消保委新闻发布会上的情况，黄先生称他接受了上海链家短期首付资金过渡的服务，其月利率达到1.6%，年利率则飙升至19.2%。
“目前并不是每家公司都用P2P来进行首付贷业务，也有一些类银行金融机构进行首付贷发放，目前首付贷平均年化利率为10%。以上述100万房屋为例，如果你贷款15万，一年的利息是1.5万，但是可能一套100万房屋一年后要涨到120万，因此有购房者选择首付贷也是情有可原。”张宏伟告诉记者。
谁在借首付贷的“东风”
在楼市低迷时期，首付贷等金融服务是开发商促销的手段。但在楼市上行时，首付贷或许一定程度上助推着房价的上涨。
以深圳楼市为例，过去一年深圳房价上涨了近50%，某些片区的涨幅甚至超过了100%。一些投资客抱着房价会大幅上涨的预期，在首付款不够的情况下多方筹措资金买房，其中就包括首付贷。
中信建投证券房地产分析师陈慎对《第一财经日报》分析，虽然购房者使用首付贷的比例很低，但首付贷确实进一步加大了杠杆。不过，他同时指出，目前首付贷等场外配资对于房价的影响被夸大了，国内的楼市杠杆仍处于比较合理的水平。
“说首付贷助涨房价没有太多依据，上海2009年和2013年都有过房价快速上涨，那个时候并没有首付贷的产品，目前房价的上涨还是源自一线楼市的供求关系，也就是土地供应不够而需求一直在高位。”张宏伟认为。
“首付贷的资金成本较高，普通购房者一般都不会采用，除非是在一两个月内临时缺少部分资金。对于投资客来说，如果不能准确预期房价会大涨，也不会轻易做出这样的选择。”一位在深圳从事了十年中介业务的经纪人张涛(化名)对《第一财经日报》记者说。张涛认为，能够将资金杠杆用得最足的更多是金融行业的投资客，他们获取资金更加便捷、成本更低。
深圳中原研究中心最近的报告指出，2015年深圳的新房成交客户中，从事金融、保险、证券行业的客户为购房主力军，占比达22%。
“一线城市房价大涨是由多方面因素造成的。”郑叔伦表示，首先是市场中流动的资金过多，在实体经济和股市都不景气的情况下出现了“资产配置荒”，而房地产是相对稳健的投资标的，因而资金大多流向了房地产。其次，目前全国楼市的政策基调是“去库存”，从中央到地方政府都陆续出台了去库存政策，市场预期房价会上涨，在“买涨不买跌”的心态下，一些需求提前入市，而供给尚未跟上，导致房价短时间内大涨。
在业内看来，目前上海、北京房价上涨与去年深圳的现象有共通之处。去年“3·30”政策出台后，深圳楼市也是一夜暴涨、业主跳价，在那一轮疯狂之中，深圳的购房者们可谓“用尽”杠杆。来自人民银行深圳中心支行的统计显示，2015年12月末，深圳房地产贷款余额为10286亿元，首破万亿元关口，同比增长29.2%。其中，个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40.0%，远高于北京、上海。2015年12月份的按揭平均成数达到65%，远高于其他一线城市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点。
<p>“目前我们看到首付贷的情况都是比较极端的案例，首付贷大部分还是在一二线城市落地，本身只是促进交易，对于房价影响并不大。而目前的市场不排除出现震荡，房价短期下跌或横盘情况都有可能发生。”竺劲提示道。