拷问链家事件：地产互金产品安全吗？

吃水难民

本期房产周刊选取部分地产类互联网金融产品进行风控测评，以便了解这些金融产品的抗风险能力。此次测评主要从三个维度进行。第一，P2P渠道获得的各类资金，将会被企业运用到哪里？第二，一旦出现贷款违约，放贷企业能否将抵押品迅速变现？第三，这些理财产品所标榜的收益率，实现的可能性有多大？
                        每日经济新闻(博客,微博)记者 吴若凡
消费者庄先生和黄先生在上海（楼盘）链家的购房遭遇，把链家金融业务推到风口浪尖。加之刚刚引起轩然大波的鑫琦投资兑付危机，都让我们不得不重视地产金融领域的风险。
本期房产周刊选取部分地产类互联网金融产品进行风控测评，以便了解这些金融产品的抗风险能力。此次测评主要从三个维度进行。第一，P2P渠道获得的各类资金，将会被企业运用到哪里？第二，一旦出现贷款违约，放贷企业能否将抵押品迅速变现？第三，这些理财产品所标榜的收益率，实现的可能性有多大？
猴年之初，鑫琦投资遭遇兑付危机，这在整个地产金融领域引发轩然大波。由于风控措施不到位，资金管理不严格，地产金融领域目前存在不少高风险金融理财产品，稍有风吹草动，或将出现兑付危机。
2月23日，上海市消保委对消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行通报。两起案例中，消费者庄先生和黄先生在链家购房的遭遇，不仅让链家处于风口浪尖，更将链家在金融领域的产业链推到了前台。《每日经济新闻》记者查阅链家官网发现，链家金融大致分为三类：一类是链家理财，一类是链家的金融产品，还有一类是链家资金监管业务。
兄弟公司相互担保？
记者从链家官网了解到，其理财业务就是P2P业务，通过融资方式来实行资金交易，资金来源主要有三部分：一个是链家自有资金，这主要来源于链家员工，此外就是在链家的P2P平台上的各种标的融资。
一位长期从事P2P法律研究的人士告诉《每日经济新闻》记者，该资金流向并不公开，资金流向哪里其实并不清楚，只知道是P2P产品，但没有产品的具体用途以及借款人的信息，所以资金款项是否确实用于他们的金融产品无法得知。
根据链家官网的介绍，这些资金均用在了链家的各项房屋交易上。具体情况则体现在链家的金融产品上，大致可分为三类：一是赎楼，业主卖房遇到银行按揭贷款未还清的情况，链家出资将银行贷款还清赎楼；二是尾款垫资，买房客户已经向银行申请贷款，但因审批流程等问题不能及时拿到贷款，而与业主签约到期需付款，链家向其垫资；三是过桥贷款，业主买房同时需卖房集资，但买卖时间可能并不合拍，业主可以把房子向链家抵押贷款。
一位熟悉理财业务的中介人士告诉记者，赎楼主要是解决业主还款问题，尾款垫资是过完户以后，买家拿到产权证，作抵押登记，才能放款给业主。
链家的资金监管业务在外界看来也有些奇怪。一位法律界人士向记者表示，首先，链家有类似于支付宝的第三方支付平台理房通。资料显示，北京（楼盘）理房通支付科技有限公司是链家集团旗下第三方支付平台，于2014年7月获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》，也是目前国内唯一一家持牌房屋担保支付平台。
业内人士介绍称，链家理房通的主要功能类似于淘宝的支付宝，购房者预付的定金与购房首付款被理房通冻结在第三方账户，直到房屋过户结束后才将资金解冻，转给卖房客户，避免出现因房屋产权问题导致买方客户无法过户，或因买方客户购房资金不够，致使卖方客户“钱房两失”等现象的出现。
一般而言，银行监管模式是买房人把钱给银行，银行在一切购房手续完成后将钱打给出售方。业内人士表示，资金监管三方足矣，一般是交易双方和第三方平台。而一位接近链家理财的业内人士告诉记者，链家的资金监管模式是四方合同：理房通（平台）、中融信（担保公司）和交易双方。具体流程是购房人先对理房通账户进行充值，然后自行将钱转到中融信在理房通的账户里，理论上说，这笔钱是冻结状态，但现在这笔资金转到了中融信的账户之后就完成了第三方支付业务。需要指出的是，交易双方放在理房通的资金，链家不支付任何利息。
上述业内人士告诉记者，在实际操作过程中，当购房者的钱进了理房通之后，转而又进入了中融信的账户，这个钱就是中融信的了，理论上中融信就可以花这笔钱。
链家理财真正盈利的地方正是在此，据其官网显示，链家60天“定期宝”的收益率是6.4%左右，以首付贷为例，其年化利率高达24%，转化到月之后，链家每笔贷款的息差大概在1.5个百分点左右，而根据有关机构测算，消费者在整个买房交易流程中，资金在中融信的平均停留时间达55天。
根据《非金融机构支付服务管理办法》规定，作为第三方支付机构是不能动用监管方账户资金的，这里指的是在支付过程中不能动用，但当用户把钱转到中融信之后，中融信的资金池里的钱可以流向任何地方，因为在央行监管来看，从用户将钱打到理房通之后，两笔交易已经完成。
链家理财的网站上，几乎所有产品都是由中融信担保提供本息保证。根据工商登记资料显示，中融信担保的唯一股东就是北京链家房地产经纪有限公司。2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》第三章第十条规定，网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。
风控就是保证公司回款？
2月23日，上海市消保委对消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行通报。其中有两个案例涉及上海链家。2016年1月9日，庄先生通过链家与出售方签订《房地产买卖居间协议》。当他支付80万元定金后，却被链家告知房屋交易有障碍，因该房屋不仅“背”着公积金贷款，还被出售方抵押给链家一名工作人员，出售方由此借得167万元贷款，用来购买其他房屋。黄先生的遭遇则是在购买一套被链家称为“有按揭贷款”的400万元房屋过程中，到签订合同时才发现所谓“按揭”竟是总价340万元的抵押。为推进交易，得先帮房东还抵押。链家表示可以借钱给黄先生，把这个房产继续交易下去。
这两个案例中，虽然未有明确证据表明链家垫资的资金来源，但至少，链家的这笔垫资款还是存在一定风险。
无论是金融产品的抵押登记还是借款，房屋交易双方向某一个个人办抵押登记，一旦经纪人有不诚信的情况，或者已经离职，可能不去解除抵押。虽然最后可以通过法院来解决问题，但会浪费大量的时间和交易成本。
一位熟悉链家业务的人士表示，链家在每笔房源交易时，都会向客户推荐资金监管这一项业务，即交易双方将钱打到链家理房通账户，“名义上是保证买卖双方交易资金安全，实际上是为其业务放贷提供充裕资金。”
另一位熟悉链家流程的人士告诉记者，这个产品是契合客户需求的，客户置换需要快速回笼资金，但是产品从设计上来说，都是以个人名义作抵押，这里的抵押人都是链家的管理层，是交易的区域经理。
业内人士指出，链家理财的风控更多是保证公司回款。他认为，正常的风控体系需要由金融机构审核流水、债权、诉讼，以及企业信用报告，要对上下家的征信情况做一些背景调查，如果产权上出现抵押、民间抵押、二次抵押等情况，对后期的贷款都是有风险的。
此外，业内人士表示，客户在第一次交首付款的时候，作为居间方必须起到督促作用，让钱专款专用。此次上海链家发生的两起案例，链家并没有对上家（售卖方）尽到应尽的义务。
有法律人士告诉记者，金融机构必须要有审批体系和风控体系，在上述两起案例中，黄先生那起案例的卖家属于高额负债，而链家方面却没有被事先调查清楚，这说明链家的风控环节有些问题，风控体系出现了较大疏漏。因为，通过企业信用报告、人行征信以及背景调
查可以查出该售房者的实际财务状况。
<p>一位熟悉风控的人士告诉记者，当卖家把房子给链家作抵押后，如果卖家在交易过程中无法偿还贷款，此时链家让员工提起房屋查封，而一旦房子进入查封程序，买家就会恐慌，而已经交了定金的买家由于不想失去这套房子，就会想尽办法将房子解除查封，这样，买家就彻底被牵着鼻子走了。