南昌楼市 住商库存分化明显

快乐的人

国家统计局近日公布的数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。11月中旬，中央财经领导小组第十一次会议提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

    在全国去库存化的呼声之下，记者调查南昌楼市发现，截至目前，南昌楼市住宅可售库存约350万平方米，按十月成交量50.8万平方米计算，去化时间不到7个月，库存周期健康。然而写字楼等非住宅库存却持续高迄，部分产品按现有销售进度，去化时间将长达近8年。

    ● 购房政策宽松 住宅刚需强劲

    今年以来，房地产政策日渐宽松。3月提出了调低二套房首付比例的“330新政”、营业税免征年限“5改2”政策，下半年二套房公积金最低首付降至两成，不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%等多项利好政策，与此同时，央行还频繁运用信贷杠杆，进行了五次降息和降准，截至目前公积金及商贷利率均降到历史最低。

    在一系列宽松政策影响下，南昌楼市呈现持续回暖态势。11月29日，青山湖南大道保利心语一期首批房源开盘，一次性推出700多套房源，开盘仅2小时即以销售金额3.5亿元售罄。11月21日，红角洲联泰天悦月度内二次开盘，二次售罄。今年以来，经开区万科金域国际三度开盘三度热销，正荣学府壹号持续热销，万达文化旅游城持续热销，九龙湖绿地国际博览城则更是销冠全年。

    易居统计数据显示，截至10月底，南昌商品住宅共计成交逾390万平方米。自今年5月以来，南昌楼市商品住宅月成交量均在50万平方米左右，8、9两个月成交量略微下降之后，10月成交量再次达到50.8万平方米。

    同时段南昌商品住宅新增供应量约430万平方米。南昌房地产信息网官方统计数据显示，截至目前，南昌商品住宅可售面积约350万平方米。判断南昌住宅供求关系健康与否，需要参考楼市存销比。即住宅库存量与月度销量之间的比值，如这一比值为9，就意味着库存房源可售9个月左右。一般来说，存销比3-6，意味着供应偏紧；存销比6-9，意味着库存正常，楼市平稳；存销比9－12，则表示库存偏大；存销比12以上，则表示库存巨大，房价存在下跌风险。按10月销量计算，存销比约等于7；按前10月销量平均值计算，存销比约为8。由此可见，南昌商品住宅库存正常，市场平稳。

    ● 非住宅市场大量供过于求

    相比住宅市场，写字楼、商业的日子则明显不那么好过。易居统计数据显示，截至10月底，南昌楼市非住宅纯商业可售库存41.5万平方米，按前十月成交面积不足3.7万平方米计算，库存去化周期长达112个月。同期南昌楼市非住宅写字楼可售库存约有113万平方米，前十月共计成交面积11.7万平方米，库存去化周期预计96个月，即8年时间。非住宅部分公寓库存相对较小，预计库存去年周期37个月左右。由此可见，南昌楼市非住宅各类产品均库存压力巨大。

    非住宅库存的数据仍在增加，南昌房地产信息网统计数据显示，截至11月底，南昌楼市非住宅可售库存高达近463万平方米。正因如此，在近期土地市场住宅地块地王频出之际，商业地块却多次流拍。

    业内普遍认为，在全国去库存的大背景下，楼市后续政策仍有进一步宽松的可能，刚需购房者为此将持续入市。然而近年来，南昌土地市场供应逐渐走低，今年以来，截至10月底，南昌商住用地共计成交仅3100亩左右，同比下降近50%。近期，莱蒙、恒大、中信等在内不少品牌房企都在积极寻找可开发地块，不少房企业普遍出现了土地储备不足的现象。为此，在供应并不过剩的情况下，南昌商品住宅可售库存后续或将继续缩减。

  来源：江西日报  记者 熊凤玲