南昌楼市国庆"逆流而上" 赣版楼市调控细则即将出台

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受9月底出台的“强力楼市调控新政”等因素影响，这个国庆长假，北京、济南、合肥等城市许多购房者重回观望，当地楼市销售量出现“秋凉”。然而，身处中部腹地的南昌，楼市却依然保持了量价齐升的态势，犹如脱缰野马恣意狂奔。

　　日前，国家二次调控基调已非常明确：“及时是误伤刚性需求也要遏制房价这轮快速上涨”，我省相关部门也在着手制订调控细则，那么，南昌楼市还会继续疯狂下去吗？昨日，记者采访开企业和专家学者获悉，调控政策若执行到位，南昌楼市价格将面临调整……

　　南昌楼市国庆热销

　　在这个国庆黄金周里，南昌市（含东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、经开区、高新区、红谷滩新区、英雄经济开发区、桑海经济开发区），新建商品房（不含二手房）共成交1048套，其中住宅成交968套，成交面积101547.09平方米；非住宅成交80套。南昌县新建商品房共成交483套，其中住宅成交463套，非住宅20套。

　　“这个数据可以说继续保持了楼市'金九银十'的火爆态势，10月份南昌楼市算是‘银十’开局了，和大家预想新政下楼市成交量会出现低迷的局面相去甚远。”南昌房地产信息中心一名工作人员称。不但销售火爆，成交价格也继续保持了上涨势头，综合来看新建商品房的均价已经在每平方米6000元左右了。

　　相比商品房市场的火爆，南昌二手房市场表现还算温和。“每天的住宅交易量100套左右，和平常数据差不多，没有太大变化，价格方面也保持平稳。”满堂红房产总经理程俊称。而记者在国庆几千走访几大二手房中介市场了解到，八、九月份都是买房人催着中介要看房，进入国庆而后是中介催着买房人看房了。“有一部分人开始在观望了。”

　　两大因素引爆市场

　　国庆节前，不少开发商认为新政出台后，市场将被泼冷水，为何市场表现跟预期有些不同？

　　省社科院经济研究所所长麻智辉和丰源集团营销总监李念都认为，政策效应有个滞后期。目前入市购房者多数为前期持币观望，在此轮房价快速回升销售火爆中，恐慌性入市的购房人群，他们对房价上涨心理预期没发生改变，加上对政府调控执行实施力度的怀疑，多方面因素叠加作用下，促使此次楼市量价齐升的局面。

　　而纵观南昌住宅成交活跃度，自4月17日国家调控新政出台以来，南昌楼市进入了一个短暂的低迷期，然而随着夏天气温的升高，楼市也悄然火起来。8月底以来，南昌房地产交易量一路高涨，而到9月份下旬，更是交出每周过千套的成绩单。被称为“世上最严厉”的调控，似乎并没有起到预期的效果，楼市反而表现出一种报复性反弹。9月29日，楼市“新五条”赶在国庆节前出台。但从黄金周南昌楼市交易量来看，新政并没有抵挡市民的购房热情，刚性需求依然引爆火热楼市。

　　开发商：房价将回调

　　那么，对于楼市后市，开发商是否保持乐观呢？

“这一次调控，和以往任何一次调控都不一样。如果说4月份的调控，开发商因为‘不差钱’还能扛过去，那么这次调控开发商可能没那么容易扛过去。”丰源集团营销总监李念认为，国家楼市二次调控政策是非常猛烈的。

　　在他看来，今年以来，南昌的开发企业确实不差钱，销售量普遍较好的情况下，现金流也较为宽　裕，要让开发商主动降价是比较困难。不过一旦各方对房价上涨的心理预期发生转变，楼市观望气氛就会加重，在国家继续保持对开发企业较为严厉的信贷政策的前提下，房价下调的关口就会打开，这个关口最快到明年年初就会体现出来。调控细则一出台，楼市目前量价齐升的石头肯定能刹住，成交量也将面临低迷。开发企业再宽裕的现金流，支付工程款、银行利息、管理费用等也会有耗尽的时候，届时，开发企业主动调价的意愿才会比较强烈。从目前的局面看，房价回调关口最先打开的，就是目前供应量大的区域，如昌南、京东、红角洲片区。

　　学者：政策落实是关键

　　针对此次国家楼市调控政策能够起到抑制房价上涨的效果，各界有看好的，也有看空的。省社科院经济研究所所长麻智辉认为，政策效应在我省的实施细则出台后，就会开始显现。估计11月楼市才会进入低潮期，出现价格不涨成交也不大的局面，不过能不能促使房价下跌还是个问题。

　　麻智辉认为，南昌如果能限制外地人购房和限制本地家庭购房套数，至少能抑制30%以上的购房需求。而国家这次调控也只是针对部分房价上涨过快区域可以“限购”，那也就意味着，江西的城市有可能不会限购。一旦上海、北京等地限购，江西不限购，外地朝方资金涌向二、三线城市的可能性极大，不但不能降低房价，还有可能进一步推高房价。

　　综合来看，调控措施若不能落实到位，房价要下跌时很困难的，最多也只是保持几个月的平稳状态，做做“俯卧撑”，长期上涨的势头难改。

　　赣版调控细则将出台

　　近期，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。国家多部委也出台相关举措，遏制部分城市房价过快上涨，同时表示将加快推进房产税改革试点工作，逐步扩大到全国。

　　昨日，记者从省住建厅获悉，针对今起国家出台的楼市调控政策，我省正在制订实施细则，会尽快出台。对于我省调控政策涉及内容，相关人士并未透露，只是称等省政府定了才会对外公布。
来源：江南都市报