南昌海德堡“有房无地”涉嫌违规

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来源：腾讯
    热销楼盘“被配套”，迷雾重重背景深

迷雾重重的东方海德堡

        热销楼盘竟是配套用地？
         在房产广告中，经常有这样表述：“住宅性质，70年产权。”也就是说该楼盘的土地用途是住宅，或者说是住宅及商业配套，而对于购买商品房的消费者来说，土地用途至关重要，因为土地用途的不同将直接影响到产权及一系列问题。因此，楼盘销售处的公示栏中，必须对土地用途进行公示。
日前，南昌多家媒体就接到市民反映，南昌热销楼盘东方海德堡，土地用途竟然是“研发生活配套设施用地”。

        土地用途让人疑窦丛生
        据投诉者顾先生介绍，他购买的是东方海德堡楼盘二期的房子，购房时也注意到该楼盘相关手续齐全，包括预售许可证等都在售楼处进行了公示。
因为是初次买房，他也没有细看这些证照上的内容，就预购了一套房子。
后来，他从朋友处得知，该楼盘一期曾经发生过一些产权问题，进而导致业主至今仍未拿到房产证。这不免让他有些担心，于是他找到售楼处咨询，并无意间发现对方公示的一份内容中提到土地用途为“研发生活配套设施用地”，这让他深感蹊跷。
        “为何不写住宅用地呢？其中会有什么猫腻吗?”顾先生对记者说。
        随后，媒体记者来到位于南昌市凤凰洲的东方海德堡楼盘。售楼处一名工作人员介绍称：“我们绝对是住宅，70年产权，办房产证不会有问题。”而记者也在售楼处的公示栏上看到，该楼盘的土地用途写着“研发生活配套设施用地”。
对于这一陌生名词，记者向该售楼人员询问道：“为何土地用途不是住宅或商住，这个用途到底是什么意思？”售楼人员也无法回答，只是一再表示没有问题。

        一个陌生的土地用途
        对于土地用途的问题，记者咨询了业内一资深人士。他同样表示对这样一个土地用途很陌生。
据了解，目前市面上的商品房土地用途一般为住宅、商住、商业等，其中住宅具有70年产权，并有法律明确规定可以延期。而商住是住宅及商业配套，简单理解就是住宅和商业混合体。商业用途产权分为50年和40年，目前法律尚没有规定可以延期。
同时，商业房产与住宅有很大区别，包括首付比例、贷款利率等等，甚至水电价格也要比住宅高出许多。
        “总而言之，土地用途是个至关重要的问题，往往一些开发商会在上面玩些猫腻。但土地用途如果是工业，那么根本不能进行商品房开发，就更谈不上面向社会销售。”
        该人士表示，如果从该楼盘土地用途的字面意义上理解，该土地可能是其他项目的配套用地，比如企业园区内的配套用地，用于公共设施的建设或员工宿舍等，那么该土地上的房产就有一定的指向性，不可以面向社会销售。
        记者就此首先来到了南昌市国土资源局。该局办公室负责人表示，他也不清楚“研发生活配套设施用地”是何意义。
“在国土部门土地划分的范畴里，一般只分为经营和非经营性质。据我了解，该楼盘所处的整体地块为经营性质的，但具体到哪一块土地的用途，则由规划部门根据城市总体规范进行细分。在我们的管辖范围内，经营性质的土地都须挂牌，其中就包括住宅、商业、工业等。
        随后，记者又来到南昌市城乡规划局，并就东方海德堡土地用途的问题提交了采访申请和提纲。该局办公室一负责人表示，进行了解后，将在近日内给出一个书面答复。


南昌市红谷滩规划局出示的说明


        丰厚利润超过200%
        采访中，记者在南昌市国土资源局官方网站上看到，东方海德堡所在地块——红谷滩新区凤凰洲控规C-8地块，是2006年1月份成交的，土地用途也注明为“研发生活配套设施用地”，挂牌起始价和成交价均为97万元每亩，容积率小于或等于1.6。
        业内一人士对比进行了计算，得出该楼盘楼面地价仅为910元/㎡。而记者在该楼盘售楼处看到，目前其销售价高达每平方米8000元以上。“加上其他的建设成本及相关规费，该楼盘开发商的利润是成本的两倍左右。”该人士说。
        记者注意到，在南昌市房管局官方网站上公示的内容中，去年11月份，该楼盘预售参考价为4900元/㎡，仅仅几个月就涨到8000元/㎡以上。“附近的楼盘都有一定涨幅，但像这样的疯涨，还绝无仅有。就拿临近的几个楼盘来说，同类产品目前的价格也在5000～6000元/㎡，唯独这个楼盘突破了8000元/㎡。”该人士说。

        东方海德堡到底配了谁的套？
        南昌市规划局还未答复，而一知情人则报料称是研发大楼变商品房。
一名神秘的知情人向媒体报料称，该楼盘所处地块是另外一个高科技研发项目的配套用地，建筑主体是研发大楼，并有公共设施、员工宿舍等配套建筑。但如今面世的却是对社会公开销售的商品房，这其中又发生了什么呢？
        记者通过南昌市国土资源局网站查询了东方海德堡周边诸块土地的用途，发现现今也是楼盘的几处地块，土地用途均标明为“居住用地”或“商住用地”，唯有东方海德堡所处地块是“研发生活配套设施用地”。
        为此，记者再次联系了南昌市城乡规划局。该局答复称“此事由红谷滩分局进行回复”，并提供了一个电话。当记者拨通这个电话后，对方表示因有其他安排，不便接受记者当面采访，但会在两天内整理出相关内容，给出书面答复。

东方海德堡的备案资料显示为“配套设施用地”

        深厚背景的神秘内幕
        采访中，记者突然接到一个陌生来电，对方自称对东方海德堡的“前世今生”非常了解，并有重要内幕报料。
        “其实，该楼盘所处地块用途的真正含义，就是另外一个项目的配套用地。”该知情人称，购得这块土地的原始买家是江西鸿源科创房地产开发有限公司（以下简称鸿源科创），而该公司的上级母公司是江西一家高新研发公司，公司地点就设在南昌。
        “这块地的用途很明显是配套用地，也就是为完善其他经营性项目，且专门用于该项目相关设施的用地。”该知情人透露，鸿源科创正是基于其母公司的缘故，才能取得该块土地使用权。
        而按照当初土地出让时的约定，该地将建设研发大楼及公共设施、员工宿舍等配套建筑。而据其了解，土地成交价比公示的价格还要低。

        涉嫌擅自变更土地用途
        如今在这块土地上建起来的，是一排排“花园洋房”，并打着“商品房”的旗号对外销售。
“其实在这块地上建住宅不是不可以，但性质必须是员工宿舍，且只能租住给其公司内部的员工，但房产产权属于公司所有，不可能变成商品房性质。
        该知情人告诉记者，该楼盘销售人员之前对外宣称，在一期销售时发生过的纠纷，是因开发商之间的问题引起。而实际上，也确实发生了从购地者鸿源科创，到现今开发商南昌东方宏利房地产开发有限公司（以下简称东方宏利）的转变，而目前二者之间并没有直接关联。但土地用途并没有改变过，依然是配套用地。“但没有了鸿源科创母公司的高新研发项目，这块地又将给谁配套呢？”
        该知情人认为，东方海德堡已然擅自改变了土地用途，属于违法行为。
        在南昌市国土资源局的网站上土地产权拥有者是鸿源科创，而在南昌市房管局办理商品房预售许可证的开发企业又成了东方宏利。
        按理来讲，一块地，从挂牌到商品房预售，其间经历规划许可、建设许可等流程，每个流程、关卡都应使用同一个企业名称，土地用途也应始终如一。而东方海德堡，却很不一般。整个开发流程，竟然能使用两个不同的身份代码，而且土地用途也模糊不清。
        据知情人士分析，虽然土地不能私下转让，但有变通的办法，比如另一家公司全资收购或控股原始购地公司。但在东方海德堡身上究竟发生了什么？公众尚不得而知，只能静待相关部门的调查结果。

        业主担忧有房无地后患无穷
        “我真担心，用以研发生活配套设施用地，现在拿来进行商品房开发，到时自己没有产权，或者只有房产证没有土地证，权益无法保障。”一位业主说出了自己的担忧。
        研发生活配套设施用地是否可以用来商品房开发？土地性质不同，又会造成怎样的后果？记者从南昌房产管理部门了解到，土地性质不一样直接影响业主的产权办理。另外，如果是用于投资，还影响业主的交易。
        据知情人士透露，当初，当地政府把“鸿源科创”作为高科技技术板块引进，而这块地原本是用于高科技项目配套，用于建员工宿舍与生活设施。
记者从有关部门获悉，研发生活配套设施用地虽可以用来建员工的宿舍等生活设施，但这种住房只能用于配套项目与高科技企业的员工，不能随意变更土地用途性质，进行商品房开发，更不能对外销售与进行市场交易。
        “研发生活配套设施用地”与“住宅或者商住”存在很大区别。

        海德堡是怎样“被配套”的？
        记者从有关部门获悉，作为“研发生活配套设施用地”的主体原本是“鸿源科创”。
        “这家企业原本提出在这里建设一个高科技项目，但根本没有兑现。”一位知情人士告诉记者，东方海德堡配套主体早不知所终。
        “既然是配套设施，那说明已经开发的楼盘仅仅是配套，然而被配套的主体在哪里，主体又是什么呢？”这位知情人士表示，现在东方海德堡虽然已经复工并开盘，但是依然没有解决业主最关心的产权问题，因为一些一期业主虽一次性付清了房款，至今也没有拿到房产证。
        “即使东方海德堡可划入经营性用地范围，但经营性用地范围很广，包括居住、商业、工业等，然而开发商与相关部门却没有明确透露东方海德堡是工业用地还是居住用地，如果是工业用地，那么业主缴纳的就应是工业用的水电费用。”一位业内人士表示，东方海德堡存在的隐忧不仅仅是产权，还包括入住之后其他环节。
而这些，都使南昌东方海德堡的项目背景显得迷雾重重。