南昌“熊市”加推黄金宝地 朝阳洲月底或再现“地王”

南昌楼市

来源： 大江网
    楼市新政出台将近一个月，南昌楼市新房成交量持续下滑，二手房市场更是一片萧条，多个开盘项目也有了降价的迹象。不过，与此相对，南昌土地市场依然炙手可热，5月10日，红谷滩一块24亩的商业用地最终溢价144%成交。

　　5月28日，朝阳洲将再度成为南昌楼市的焦点，3宗黄金宝地公开拍卖。吊诡的是，此次土地拍卖也恰逢新政出台不久楼市开始萧条之际，那么，这3宗地会不会重蹈2008年7月流拍的覆辙？

　　朝阳洲“熊市”加推黄金宝地

　　据大江网记者从南昌市国土局得到的最新消息，5月28日朝阳洲将有3宗土地拍卖入市。这也是旨在遏制疯狂楼市的“国十条”出台后，朝阳洲首次有土地推出，也被业内解读为新政出台后政府试水楼市的标志。

　　此次朝阳洲入市拍卖的地块编号分别是：JDP1011号、JDP1012号和JDP1013号。其中JDP1011号、JDP1012号为居住用地，JDP1013为商业用地。

　　与此前朝阳洲出让的土地相同，此次出让的三宗地块也有面积小价格高的特点。其中，面积最大的是JDP1012号地块，为66.581亩，位于朝阳新城云居路以南、江韵路以东、抱石路以西，容积率≤2.2，起拍价为406万元每亩。

　　而JDP1011号地块的起拍价更是高达520万元每亩。“JDP1011号地是一块临江的地块，所以起拍价较高，而相邻的JDP1012号地块则在其里面，不临江，所以起拍价低了100多万。”南昌国土局一位不愿意透露姓名的负责人解释说。

　　据了解，JDP1011号地块的面积仅为34.127亩，容积率≤3.5。而另一块商业用地JDP1013号地块则位于朝阳新城云锦路以南、规划一路以北、规划E路以西，面积为29.44亩，容积率≤5.0，起拍价也高达476万元每亩。

　　月底朝阳洲或再现“地王”

　　2009年年初南昌楼市开始回暖，土地市场随后也开始活跃，朝阳洲土地市场也一改2008年的颓势，成为万众瞩目的焦点。2009年12月至2010年3月，短短4个月内，朝阳新城先后诞生3个单价地王，成交单价先后四次刷新。

　　2009年12月14日，朝阳洲在一天之内7块土地先后拍卖入市，从此拉开了朝阳洲“辉煌”的序幕。同一天，仅仅56亩的JDP0916号地块，以单价662万元每亩的价格成为朝阳洲历史上第一个单价地王。

　　此后的四个月，朝阳洲一发不可收拾，在高房价预期的支撑下，地价屡创新高。2010年1月8日，江西铭威实业有限公司以701万元每亩的价格力挫群雄，一举拿下面积仅为31亩的JDP0926地块，溢价率高达150%。

　　然而，仅仅2个月后，这一记录就被万科刷新。2010年3月5日，在经过了近百余轮的竞价后，江西万科青山湖房地产发展有限公司最终以821万每亩的创记录的单价艰难地拍下JDP1006地块，彼时，恰逢两会召开期间，高房价成为焦点。

　　2个月后，政府再推朝阳洲地块试水，楼市却已是冰火两重天。“国十条”剑既出鞘，各地楼市应声下滑，下滑的还有购房者对楼市未来的预期。此次土地出让能否再续朝阳洲2个月前的“辉煌”？

　　“朝阳洲的土地价格存在泡沫，但这对开发商似乎并无多大影响，他们现金流很充沛，而土地是有限的，开发商就怕拿不到地，现在南昌很多开发商都面临缺地的窘境，一旦有土地推出，只要不是很差，都会去争着拿。”江西盈科地产副总赵熙分析认为。

　　而反观今年南昌土地市场，供不应求已经成为常态，这也成为了高房价和地王频出的“基因”。在土地市场依然供不应求的局面下，严厉的调控下地王的产生就不在是个神话了。

　　地价虚高，朝阳洲开发风险加大

　　“土地性质、地段很重要，当年的央央春天在风口浪尖上拿下江西医学院地块，也是当时的地王，尽管当时风险很大，江投还是义无反顾地拿了下来。所以尽管楼市调控政策对开发商拿地会有影响，但只要是好的地块，开发商一定不会放过。”赵熙说。

　　数据显示：此次朝阳洲将出让的3宗土地中，JDP1011号地块和JDP1012号地块的起拍楼面价都已达到2000以上，分别是2228元每平方米和2768元每平方米。

　　而之前的3宗单价地王楼面价格最高的JDP1006地块更是达到了史无前例的3500元每平方米，再加上建安费用、各种税费和利润，房价甚至远超一江之隔的红角洲。这也被认为是朝阳洲土地泡沫的铁证。

　　置业国际高级策划师吴少波分析认为：“朝阳洲土地价值泡沫是很大的，这是一个一马平川的新片区，整体片区规划在红角洲之下，虽然都说朝阳洲有潜力，但那是至少十年后的事情，至少目前来看，朝阳洲开发风险很大。”