二、三线城市楼市前景仍被看好 南昌出现小幅度优惠促销

南昌楼市

中国近期重拳整治房价过快上涨新政之下，与一线大城市楼市成交量明显下降、打折促销增加的急转直下形势不同，二、三线城市房地产市场影响滞后，商品房成交量出现明显下降但房价维持稳定，开发商、买家及专家普遍认为房价仍然会涨。业内人士呼吁，警惕投机性资本大规模转战二、三线房地产市场。

　　中部城市安徽合肥大多楼盘已经开始执行房产新政。长期跟踪楼市动向的安徽省社科院研究员孔令刚介绍，最新市场走访和调查显示，合肥市房产成交量有所下降，但房价没有出现大的波动，全市只有四、五家开发商调低了预售价格，降幅也仅在每平方米二、三百元间。

　　合肥市二手房中介门店普遍表示没有出现炒家低价抛出多套房源的情况。合肥吉大房产公司资深经纪人朱红介绍，目前有些中介的房源量明显增加，挂牌价变化不大。但近期房产交易量较前阵有所增加，随着政策细则的出台落实，未来交易量或会有所收缩。

　　另一个中西部城市南昌的市场行情也十分类似，二手房市场放盘量增加，但成交量较清淡；一手房成交量有所下降，观望心态较重。但南昌楼市没有出现急转直下的情况，仅出现小幅度优惠促销。

　　合肥市房地产协会专家委员会主任李慧秋介绍说，作为二、三线城市，合肥市区及三县居民购买占全市商品房销售的45%，安徽省其他地市来肥买房的占44%，因此目前合肥楼市中自住性居民买房占绝大多数，外省市投资性买房较少。这是房市维持稳定的重要原因。

　　专家及开发商、买家普遍认为处于经济大发展阶段的二、三线城市房价仍将呈上涨趋势，新近打压房价的新政对其影响远小于一线城市。

　　合肥学院房地产研究所所长朱德开教授分析说，2015年合肥市城区人口将达到400万，而现在城区人口为300万。新增人口及原人口改善住房条件等因素下，合肥至少每年有1000万平方米的房市需求。

　　“中西部二、三线城市经济处于快步上升期，伴随着人们改善生活水平的愿景，这些城市房地产的刚性需求和改善性需求使得其价格一段时期内仍将上涨。”他说。

　　朱德开的研究数据显示，大部分中西部二、三线城市房价上涨处于全国中等水平。全国70个大中城市今年2月份新建住宅价格同比上涨13%，合肥上涨8.3%；3月份全国上涨14.2%，合肥上涨10.1%。

　　不过，专家们也指出，二、三线城市房市存在泡沫。2009年合肥市房价收入比平均大约在7.7：1。从收入阶层来看，60%的合肥居民房价收入比超过8：1。这一比值在全国来看不突出，但已超出合理区间。

　　孔令刚指出，人为性投机因素造成了二、三线城市房市泡沫。合肥市2010年以来房价上涨幅度较大，今年以来的开盘均价达到7000元/平方米。孔调查的三十几个楼盘中至少有一半的楼盘存在捂盘提价等人为操纵行为。

　　专家们警示，在一线城市房市受影响较大的状况下，警惕投机资本大规模转战二、三线城市。

　　朱德开说，合肥市作为一个内陆城市，正处于大发展的时期。目前已经有一些投机者进入了合肥，一旦一线城市房市趋冷，紧邻长三角的合肥将会是投机者转战的首选之地。那么，二三线城市住房价格上涨的压力将会增大。

　　从根本上保障房地产市场健康发展，孔令刚认为，政府应该逐步淡化直接干预的行为，通过税收杠杆来调控房地产市场，比如针对二套房、三套房出台更加严厉的税收政策，如高额保有税、物业税，从而从根本上遏制投机行为。