2010房价必疯涨的六大土地事由

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2010房价必疯涨的六大土地事由



[来自：金米米财经社区]



最近，国四条与土地新政成为热点，但实际效果普遍被看低，本人认为：国四条至少可以保障未来中国楼市市场规范发展，而土地新政，严格来说是新法，没有任何实质正面意义，相反，实施新政可能将国四条建立的市场化前提条件延迟处死，为什么呢？

    一，存量地问题

    开发商手中拥有几万亿的土地总储备，足够他们开发未来的十年，而未来的十年恰好是中国真正实现全面小康的关键时间，因此刚需、改善型需求、理性投资性买房构成未来楼市的主要消费。在这种情况下，预计原有存量地将陆续用于供应，由于开发商定位来自于市场研究结果，因此，在普遍地价并不太高的前提下，用之于供应未来房源，缺乏剧涨的基础，除非投资催生市场的恐慌性消费。

    在这种环境下，本来政府应该控制的是熟地出让，区域分布，尽量减少外围出让用地与成片出让用地，用存量地来控制未来市场供应，再在政策方面，强化税收监管，同时将取自于土地的财政用于对普通消费的补贴，这样即使房价高，但国家取税也高，同时，穷人也获得足够的补偿，形成良性循环。

    现在，存量地的储备结构是畸形的，大量控制在国有房企、上市房企与每个城市早期利用关系储备大量用地，借助高房价成长起来的民企巨头，这些开发商拥有全部土地储备的67%。通过公司控制获得土地或项目的亦占据着重要地位，同时，众多上市公司也储备了相当数量的土地用于业绩评估，在这种前提下，提高拿地首付，只会让一些中小开发商退出，形成大公司垄断未来市场供应的局面，而这些大公司形成托拉斯后将通过产品精细化来侵占存量房空间，导致市场垃圾品全面被逼迫出市，反而可能促进泡沫破裂。而大房企占据优质资源后，通过节奏控制来控制房价，此点吻合未来刚需、改善需求、理性投资消费，房价必然维持高位运行态势。

    二，土地开发效率决定于开发商

    提高新增用地首付，除在开发供应的源头形成托拉斯式垄断外，由于现阶段，土地开发效率并未完全掌握在政府手中，在许多城市，城市化城镇化计划中，相当数量的用地除在高度、建筑立面方面政府控制外，开发商反而利用政府的出让用地要求讨价还价，要求政府提高容积率，要求政府给予必要的税免，同时，利用手中资金帮助政府完成某些市政设施，延缓政府收取后续资金步伐。

    土地开发效率还有一种是隐性的，那就是开发商用规划方案来换取的远郊低密度住宅开发，这补充了别墅用地管制后的高档市场供应，进而会储备未来房价继续上涨的势能。

    三，地方政府尚无财力用于净化出让用地

    提高首付决策无疑没有看到地方政府财力捉襟见肘，因为许多城市出让用地时间提前了，并未按照严格意义上的熟地出让，许多市政配套设施由开发商作为拿地附加条件来进行，这种情况下，地方政府要促进开发商拿地后快速形成市场供应，先决条件缺乏，开发商以先建成市政再形成后期产品开发要挟政府推迟管制时间。

    四，高首付用地抵押质量提升利于开发商吸金

    提高用地首付，无疑间接提升了土地质量，在中国评估市场不规范的条件下，高首付下用地抵押质量会人为提升，这样无疑在土地领域形成一种政策性泡沫，评估者将依据风险降低收益平衡而未来楼市看好原则来评估不动产，导致在较高的虚拟地价基础上评估抵押物价值，从而将开发商应承担的储备用地风险转化为金融机构，最终拿地开发商反而占据着主动。

    五，托拉斯式垄断将稳定房价无限推迟

    按照决策层的时间表，本来国务院四条新政足以让未来几年的房价在市场供求博弈下趋于稳定，同时，只要政府保障好低端消费，市场化的规范指日可待，但现在，提高拿地首付，相当于普遍提高了土地的储备成本，间接拉升了开发商对现有房源的销售价格预期。

    不要忘记在开发商的账本里，销售节奏控制远重于销售价格上涨，开发商在存地成本上涨的条件下，当然会选择那些成本较高的用地形成新增供应；其次是，开发商由于用资金来衡量实力，拿地靠的是资金实力，这种条件下，容易在股份公司为主要地主的条件下形成托拉斯，通过繁杂的相互拆借资金、相互持股、相互合作性开发，达到全面普涨的目标，最终是市场房价不降反升。

    六，侵害了其他土地资源，可能通过其他储备导致未来各类物业价格全面上调

    现在房价问题主要集中于个体消费物业领域，一旦提高首付，肯定有些开发商通过关系营销进入到非住宅开发领域，这样会形成主流开发商争夺有限的住宅用地，非主流开发商争夺工业用地或集体流转用地，而且在城镇化过程，依据城镇管理法，集体用地在三十年时限内可以流转，界于小产权房与商品房之间的产品将全面泛滥成灾。而且，在非主流开发商角逐非住宅用地后，商业物业、写字楼物业、综合物业将拉起另一面投机投资大旗，全面普涨时代有令人担心之虞。

小明

唉，现在南昌的房价是越来越高了，按目前的情况俺是没法买了。