为什么说万科地产挺不过三年

8001

2006年8月26日，我发表博客《拷问万科之五：三年以后万科必将被ST》。业内很多朋友不相信，中国的地产龙头怎么可能被ST呢？我当时的感觉是，只要是中国的地产行业在背离民生的路上越走越远，谁是老大，谁最倒霉。2007年，是我说的万科将被ST的第一年，万科以辉煌的业绩到达了事业的顶峰；2008年是第二年，万科的销售业绩一落千丈，股价也基本崩溃，从下半年情况来看已经无力回天；2009年将是万科的第三年，我们拭目以待。在中国，衣食住行这四大行业，谁把老百姓抛弃，谁就必将被市场抛弃——这是中国社会的规律。
　　为了让广大网友有个清晰的了解，我把当时的博客复制如下：
　　拷问万科之五：3年以后万科将被ST
　　一惯是即想靠疯狂炒作来牟取暴利又想靠大肆宣传来树立品牌的万科，2006年新政之后，许多手法已经不灵了。媒体上关于万科的报道只有两点：一是为项目借钱，二是并购南都。
　　冷静看待万科的表现，多视角分析王石一系列言论，大胆预测新政后房地产企业的走势，万科已是不得已自己给自己戴上了沉重的镣铐。
　　对万科来讲，这是备尝痛苦的一件事。一方面，他们过去很成功的“王石制造新闻，万科开发项目”的那种天衣无缝的宣传模式，不仅过时，而且找不到新意；一方面，靠疯狂炒作豪宅，网罗社会闲散炒家以哄抬房价来卖楼的模式也遭受重创，几近灭顶之灾。因此，2006年后的深万科面临的只有两个字：崩塌。
　　现实是残酷的，中低收入人群尽管是弱势人群，但力量非常强大，一个小小的万科在这种力量面前算不上什么。从中央政府一而再再而三地加大力度调控市场，并以倡导“居住权是基本人权”的理念，来为中低收入人群解决住房问题，可以看出，未来的房地产市场将会发生历史性的变化。而万科在此大势面前却找不着北，始终固守那种“造豪宅、卖高价、牟暴利”的经营模式，必将为市场所唾弃。近期，万科金域蓝湾3期，万科东海岸，万科城统统被市场凝固，广告投入量之大，宣传势头之猛与成交量之低形成了鲜明的对比，似乎是对万科所谓的品牌的深刻嘲笑。
　　面对新政，万科失掉的是天时。
　　房地产市场是个地域性特点很强的市场，而万科一门心思要做同行业的老大，匆匆忙忙全国布阵，多次失利仍不悔改。万科人在房地产暴利面前，已经忘记了房地产业的特殊性，房地产市场的地域性，房地产产品的多元性，已经处于上帝要让其灭亡的最后状态——疯狂之中。并购南都，万科得到了什么？对外宣传是南都的土地资源，什么完成长三角布局的战略打法，这些是都虚的，面子上的，好听的，实际上是给自己背上了一座乞力马扎罗雪山。改造南都成本之高，负担债务之重是行业外的人无法预料的。可以说，并购南都，是万科在精明的浙商面前栽了一个大跟斗。而万科人自己被人蒙了一把，却在弹冠相庆，真是愚蠢到了极点。
　　万科四季花城靠分期开发，逐期抬价的模式在深圳获得了成功，并以此向全国各地克隆。客观的说只有在南昌获得了成功，因为南昌和深圳比较近，地域性特点不明显。而在北方，万科四季花城项目做成了垃圾，为许多同行所耻笑。而万科却陶醉在自己精心设计的克隆陷阱之中，全然不顾死亡之神的召唤。
　　万科最近融资42亿，干什么呢？万科本次非公开发行所募集的资金拟投资项目包括厦门吕岭路项目、佛山南海桂城A7项目、北京顺义四季花城项目、杭州江干区九堡项目、佛山顺德新城区项目、武汉京汉大道项目、上海吴泾镇锦川项目、成都金牛区沙湾项目等8个项目，总投资额为89.38亿元，项目预期的投资收益率在10%-14.93%。为了给这8个新的杂乱无章的项目做开发资本，除了融资，别无他法，而预期的利润还是水中月，镜中花。能够拿到钱是万科的本事，表明万科还在活着。但是，拿到钱也不一定都是好事，因为钱这个东西本身就是一把双刃剑。就拿厦门这个项目来说，如果按 90平方米占到70%，万科必死无疑。那么，剩下一条路，买通当地政府官员，据不执行新政，把这块地通通建成豪宅，分期销售，逐期抬高房价，……如此这般，可能是苟活之道。
　　面对新政，万科已没有地利可言。
　　前面谈到，万科一个很成功的宣传模式就是“王石制造新闻，万科开发项目”，这是一个企业的智慧。王石每次去南极，珠峰什么的吸引眼球的活动，看上去与万科无关，但时机的选择都是在万科进入新的市场，有大的项目开发的时候。媒体对王石的疯狂报道，其实已经间接影响到万科项目的销售，这就是“品牌”的号召力。但是很遗憾，王石即将从董事长的位置上退下来，万科新的掌门人还没有学到这一手。话说回头，王石即使不退，也找不到什么制造新闻的新手法了，不过，剩下还有一个，那就是登月球。
　　这么多年，王石个人品牌一直在影响着万科的品牌，甚至有提升万科品牌的作用。可以说，万科在这个方面可谓煞费苦心。但是，企业的根基是长久的，个人的品牌不可能永远对企业产生影响，尤其是在中国。中国不是香港、不是美国，李嘉诚是以巨额资本和个人品牌的结合，才产生了长久的魅力。而王石只是万科的职业经理人，他即将离开万科，也就构成了王石个人品牌和万科企业品牌的分离。在这个简单的分离过程中，万科将蒙受巨大损失。
　　面对不可抗拒的因素，万科惨失人和。
　　天时、地利、人和都相继痛失，万科岂不崩塌，。牛刀在此斗胆预言，三年后，万科必将ST。
　　我不懂，作为中国房地产的老大，为什么没有那种心忧天下的胸怀？中国与其他国家不同，中国的社会制度注定了事关民生的行业，不能为资本所控制，因为中国不是资本主义国家。如果资本有这种强大的实力来控制中国也可以，那么，第一，建立完善的社会保障体系，确保中国民众生老病死的保障和尊严；第二，推进中国民主化进程，生为中国人有中国人的民主权利。做不到这两点，哄抬房价，牟取暴利就是不可持续的。因为房地产当中一个重要的东西的所有权，那就是土地的所有权属于全体民众。