中国房价增速未来将进一步放缓

阿木

中国楼市短期调整已不可避免，未来房价增速有进一步放缓的需要。
   国际物业顾问戴德梁行7月10日发布的第二季报告显示，目前中国楼市的房价收入比为6.98，可支付比例为41%，均分别超过3倍-6倍及30%以内的合理区间。房价收入比是衡量房价是否背离合理价格区间的一项重要指标。
    戴德梁行对上海、北京、广州、深圳、天津、成都、厦门、沈阳、武汉、长沙十个重点城市的成交数据监测显示，2008年上半年，上述十个城市交易量平均下滑了41%，其中，上海、深圳、武汉、厦门成交量降幅超过50%。价格方面总体上保持坚挺，十个城市均价相比2007年平均增长约10%，但增速出现明显下降。深圳、厦门两地房价相比2007年更分别出现31%和6%的下降。
   统计还显示，今年1月-5月，北京新增供应及销售面积分别为503.8万平方米和351.7万平方米，供销比为1.43，呈现供过于求的态势。而2005年-2007年北京住宅市场是供不应求逐年凸现状态。
   北京市统计局、国家统计局北京调查总队6月19日发布的数据显示，今年5月份，北京市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份回落0.6%。半年来，涨幅连续回落。销售住宅7758套，为今年以来销售住宅套数最多的月份，但仍然比上年同期销售减少2123套。
   戴德梁行华北区综合住宅服务董事岳锋钢向《财经》记者表示，北京的需求仍在，只是由于今年的一系列因素呈观望状态，但并不排除在目前市场环境下会有进一步的调整。
   今年以来，全国地产市场成交量均持续下跌。在地产龙头企业万科的带动下，一些地产公司纷纷推出降价、打折的销售策略，以快速回笼资金，缓解融资压力。令一些城市局部地段房屋市场，出现近年来罕见的价格下跌。
  根据国家发改委及统计局联合调查的数据，5月，房价下跌城市增至12个，其中包括沈阳、南京、福州、南昌、海口、兰州、成都、重庆、深圳等省会城市、直辖市及经济特区。去年12月及今年1月，全国城市曾出现房价环比下降的高峰，房价下跌城市分别有22个和20个，此后，这一趋势有所减缓。4月，房价下跌城市已减少到4个。5月有所反弹。

阿木

不过，各类机构发布的统计数据均显示，除深圳等地房屋价格环比下跌，北京等一线城市房价与去年同期相比仍呈两位数高速增长，仅增速出现一定下降。
  近日，保利地产等公司发布的中期预增公告，似乎亦显示，地产公司的销售业绩，比外界预期要好。
  各种相互矛盾的信息显示出，房市仍处在调整徘徊的阶段，其走势受宏观经济影响较大，并不明确。
   戴德梁行对未来房市发展的预测比较乐观，其认为，行业整体并未进入衰退的下行通道，而是对规范化调控的短期反映。戴德梁行中国区综合住宅服务董事蒋尚礼表示，政府的宏观调控主要集中于收缩银根和打击屯地两方面。其预计，2008年底存款准备金率将上调至20%，全年冻结资金量将达2.4万亿元，相当于2007年房地产业向银行贷款总额1.18万亿元的两倍，2008年房地产业的信贷规模将缩水至8800亿元，较2007年减少约3000亿元。这将促进行业内部优胜劣汰，提高集中度。
  政府在今年针对土地市场出台两项政策：今年1月3日，国务院下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规定土地闲置两年不开发，将被没收；6月国土资源部在新版土地使用权出让合同中规定了商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。蒋尚礼认为，政府在今年出台的针对土地市场的两项政策将有利于增加市场供给，形成价格压力并推动成交量回复。
   统计显示，1998年-2007年，土地市场购置总面积为28亿平方米，已完成开发的土地面积仅为17亿平方米，囤积的11亿平方米土地相当于全国两年的成交面积。
   戴德梁行预计，未来人民年收入水平将保持15%-20%的高速增长。随着房价增速趋势放缓和居民购房能力增强，明显的下跌现象将不会出现，预计2010年-2011年间房价收入比及房价可支付比例将回归至合理区间。
   不过，也有分析人士，对近期房地产市场的不稳定，仍旧表现出忧虑。交银国际总经理温天纳表示，信贷紧缩的政策可能不会发生转变，第三季度地产市场形势仍不乐观。
  中原（中国）物业顾问有限公司董事副总经理黄雄亦表示，深圳、成都等地房市随第一季度跌入低谷，近期已略有回升，北京、天津等城市房市则面临考验。下半年，若地产市场仍持续低迷，一些开发商的资金链将有断裂危险。房屋价格一旦出现明显下跌，则很难再遏止跌势，即有崩盘危险。目前，房价增速的下降，已证明房市进入调整期。未来形势受宏观经济层面影响较大，尚不明朗。