南昌：二手房成交依然坚挺 价格初现松动

心愿

2月份,南昌市区二手房成交1317套,新建商品住房成交984套;3月前半个月二手住房成交680余套，同期新建商品住房成交仅180余套，二手房成交量超出新房的比例正在进一步增加。
    二手房成交给力

    今年1月底，被称为史上最严调控政策的“国八条”出台，南昌市也先后确定了限购政策，“昌版限购令”3月1日正式实施后，限购范围从最初的五个区域扩大至除四县外的整个市区，二手房同时被纳入限购范围。

    新房市场闻风而动，南昌市区新建商品房成交量由此开始出现明显下降，2月新建商品住房成交仅984套，成交面积10.9万平方米，环比下降近七成。及至3月，新政执行当日及第二日，南昌市区新建商品住房成交仅3套，截至3月15日，市区新建商品住房成交总套数仅180余套。

    与此同时，被纳入限购的二手房市场却依然坚挺。尽管不足5年的二手房交易差额征收营业税被取消，2月成交量仍然达到1317套，成交面积11.4万平方米。3月前半个月则成交了680余套，远远超出新建商品住房的成交量。

    江西满堂红董事长程俊认为，尽管二手房同时限购，但由于其房源多在东湖、西湖等老城区，房源周边生活配套较为齐全，能够满足购房家庭对中小学入学的刚性需求，二手房为此成为刚性需求的首选。

    中小户型唱主角

    社区配套的成熟，使东湖、西湖两区市中心的中小户型成为二手房成交的主角。3月前半月，南昌二手住房日均成交45套，其中东湖、西湖两区的日成交量就已经超过30套。记者还从江西满堂红公司了解到，二手房成交类型，多以中小户型中低价位为主，该类房源占比超过2/3。

    随着政策对二套房政策首付提高、贷款利率增加等多项目调控，加之多番加息之下，银根步步紧缩，目前首次购房者购房首付也有相应增加，首次房贷基本取消了优惠利率恢复至基准利率，程俊指出，目前房地产市场尤其是二手房市场，投资、投机性购房已经基本被抑制。正因如此，此前作为投资热点的红谷滩板块，近期二手房成交量大幅下降。3月1日限购执行的首日，南昌市二手住房成交30套，红谷滩板块仅成交1套，3月2日二手住房共成交36套，红谷滩板块也只成交1套。

二手房价开始松动

    邬女士现居南昌千僖花园，由于父母年岁渐大，她一直在考虑置换周边一套大户型二手住房，把父母接过来共同生活。上周邬女士惊喜地发现，她一直关注的龙韵花园的几套大户型商品房，最新挂出的房源每平方米房价下降了好几百元。

    程俊还告诉记者，在调控政策引发的楼市观望情绪中，二手房价已经出现松动，其中红谷滩尤其明显，目前该区域二手房单价下降幅度已经达到300元至500元。程俊说，按照市场惯例，房地产成交量持续萎缩40%后，房价将下降20%。程俊认为，今年年底，楼市政策或将有新的变动。

    部分刚需疑被误伤

    尽管二手房成交量保持活跃，但不少购房者却被政策误伤，其中包括不少二手房刚需家庭。

    张先生今年1月13日在中兴和园买了一套二手房，当时与房东及中介三方购订了购房合同，房屋总价65万元，合同约定为卖房净得，即相关交易税费均由买方支付。1月26日，新出台的国八条明确规定，二手房差额征收营业税取消，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。由于办理过户、按揭等相关手续，直到2月中旬张先生才办好网上备案。若按调整以前的营业税政策，个人销售购买不足5年的普通住房，按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收营业税。但备案时间将他卡在新政之后，张先生的房屋为不足5年的二手房，他将被全额征收营业税，为此他需要多支付上万元费用。

    记者从南昌市地税二手房交易窗口了解到，南昌市取消二手房差额征收营业税以1月28日的网签时间为准，没有是否为首次置业的差异。张先生说，他是踩线被误伤的刚性需求，本来买房的首付都是想办法借来的，这一来负担又加重了，他说，“心里一直觉得很委屈。”

    程俊告诉记者，仅在满堂红过户的不少二手房置业者，就有几人碰到过张先生相同的情况。程俊建议，相关职能部门是否能以首次购买中低价位、中小户型的刚性购房者为标准，重新考虑，为其提供一些政策上的优惠。
来源： 江西日报  记者熊凤玲 实习生刘佳妮