存量房评估系统启用后“一房一价” 南昌最迟明年上半年启用

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继今年7月1日之前全国三十多个地方成功上线存量房评估系统、存量房评估工作逐渐得到认可之后，南昌市有意在近期试行存量房评估系统，依据评估值核定计税价格。

　　据了解，系统最晚将在明年上半年正式启用，正式启用前还将有一个试运行期，税务部门或有意给市民留有一个过渡期，这些阶段的具体时间有待相关部门最后确定。

　　最迟明年上半年启用

　　存量房交易，通俗说就是二手房交易。受众多因素影响，之前南昌市二手房交易中常出现“阴阳合同”，为少缴税费，虚报备案的成交价格。对此，南昌市在2010年7月1日起下发调整城区存量房交易指导价格的通知，交易双方办理房产交易时，成交价格低于指导价格的以政府指导价为准；若成交价格高于指导价格以实际成交价格为准。

　　据税务部门人士介绍，为促进房地产市场健康发展，国家出台了一系列调控政策；财政部、国家税务总局下发了《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》、《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》，要求于2009年存量房评估工作在全国试点，从2012年7月1日起全国推行应用房地产评估价技术评估存量房交易申报计税价格。

　　2005年辽宁省丹东市率先开展存量房评估工作后，北京、江苏、上海、深圳等省（市）也纷纷开展试点工作，截至2012年7月1日全国有三十多个地方成功上线。

　　记者获悉，经过6个月推进，南昌市已完成了数据采集、数据清理录入工作，构建评估模型也将收尾，下一步是专家论证、政府审批阶段，之后便会正式运行。“正式运行时间可能会在明年上半年。”据介绍，还会有试运行阶段。有可能的话，会给市民留出一个过渡期，方便交易。

　　启用新系统后一房一价

　　存量房评估系统启用后，最直观的变化是依据评估值核定计税价格，就是依据系统评估的价格征税，不再依据政府指导价格征税。之前，政府指导价格仅考虑地段因素，易造成计税价格“一刀切”的现象。评估系统启用后，将按选定区域内所适用的评估模型确定每栋住宅的基准价格，再根据单套住宅的基本情况，运用地段、楼层、电梯设施、建成年代等因素进行修正，算出每套住宅的计税基准价格。据业内人士介绍：“也就是说，今后将是一房一个价格。”

　　评估价格将随时调整

　　此外，评估模型确定的基本价格也将实时调整。比如，市场上的房价出现波动，系统内的基准价格也将调整。记者了解到，这套系统已在全国其他地方运用。南昌在启用新系统时会有软件公司的技术人员及工作人员维护更新。届时，至少有30位工作人员每天在中介、住宅小区等地考察、询价等，实时掌握信息，房价波动会及时反馈，以修改系统参数。

　　记者了解到，成都二手房评估系统上线后，税费征收按评估价格的8折实行。“考虑到百姓的实际问题，南昌市也可能会有折扣优惠。”据业内人士介绍，折扣范围或在6折至9折，不过最终有待政府部门审批，也可能没有折扣。

　　无法用阴阳合同避税

　　“启动新系统后，就会排除人为因素，能堵塞阴阳合同产生的税收漏洞，还能引导居民住房合理消费，抑制投机炒房行为。”业内人士说。一位二手房中介负责人也告诉记者，目前情况下，即使是市场交易价格每平方米1万元的住房，缴纳税费的最高基准价格也就是3000元/平方米，基本上没有人会按实际交易价格缴税。而系统启用后，将不能再用阴阳合同来避税。

　　个例

　　100平方米的5楼住房；取得产权有5年；首次购房并为家庭唯一住房；一类区域

　　1.

　　政府交易指导价按3000元/平方米计算：需缴契税为100平方米×3000元/平方米×2%=6000元。

　　启用新系统后：根据地段因素（学区房）、电梯设施、楼层、建成年代等因素，最终核算交易价格可能在9000元左右，那同等条件下买房需要缴纳的契税为100平方米×9000元/平方米×2%=18000元。

　　2.

　　评估价6折标准计税：100平方米×5400元/平方米×2%=10800元；按7折标准计税：100平方米×6300元/平方米×2%=12600元；按8折标准计税：100平方米×7200元/平方米×2%=14400元；按9折标准计税：100平方米×8100元/平方米×2%=16200元。

　　链接

　　目前执行的指导价格标准

　　一类地段：2000年以前竣工的存量住房其交易指导价格标准为2400元/平方米，2000年（含）以后竣工的存量住房其交易指导价格标准为3000元/平方米；

　　二类地段：2000年以前竣工的存量住房其交易指导价格标准为1900元/平方米，2000年（含）以后竣工的存量住房其交易指导价格标准为2400元/平方米；

　　三类地段：2000年以前竣工的存量住房其交易指导价格标准为1600元/平方米，2000年（含）以后竣工的存量住房其交易指导价格标准为2000元/平方米；

　　四类地段：2000年以前竣工的存量住房其交易指导价格标准为1400元/平方米，2000年（含）以后竣工的存量住房其交易指导价格标准为1800元/平方米；

　　五类地段：2000年以前竣工的存量住房其交易指导价格标准为1200元/平方米，2000年（含）以后竣工的存量住房其交易指导价格标准为1600元/平方米；

　　六类地段：2000年以前竣工的存量住房其交易指导价格标准为1100元/平方米，2000年（含）以后竣工的存量住房其交易指导价格标准为1400元/平方米。

　　■记者黄培红/文